2018 stabile per il mercato mondiale del real estate commerciale

Il mercato mondiale del real estate commerciale si manterrà stabile nel 2018, supportato da una crescita economica più rapida, mentre l’apprezzamento record limiterà la domanda nella fase finale del ciclo, sottolineano Alice Breheny, Global Head of Research di TH Real Estate e Melissa Reagen, Head of Research, Americas di TH Real Estate. I rendimenti si manterranno relativamente piatti, aggiungono, ma ancora attraenti rispetto ad altre asset class. Infine ci saranno opportunità selezionate in regioni e settori favoriti dai megatrend, come urbanizzazione, ascesa delle classi medie, rapida crescita della regione asiatica ed e-commerce

Quando finirà il ciclo attuale del real estate?
Il ciclo del real estate commerciale, che sta entrando nel suo settimo anno di ripresa, si avvicina alla fine, anche se non prevediamo un calo nel prossimo anno o nel successivo. I tassi di capitalizzazione — il rapporto tra proventi operativi netti e il valore degli immobili — hanno raggiunto livelli record al ribasso con i prezzi del real estate cresciuti più velocemente degli utili operativi. Anche se un ulteriore apprezzamento del capitale è poco probabile, la crescita economica dovrebbe sostenere rendimenti al di sopra dell’inflazione e il valore degli immobili (tabella seguente). Nonostante le valutazioni record, ci sono pochi segnali di condizioni simili alla bolla che si è sviluppata alla fine dell’ultimo ciclo 10 anni fa. Gli investitori si manterranno cauti in risposta alle valutazioni elevate e ai tassi di interesse crescenti, mentre le banche centrali rallentano la politica di stimolo. Si ridurranno le aspettative di rendimento, mentre gli investimenti nel real estate continueranno a crescere, spingendo in alto i prezzi e indebolendo i rendimenti. In generale, ci aspettiamo che il 2018 sia un anno di stabilità per il real estate, con un generale equilibrio di offerta e domanda e fondamentali favorevoli.

Mercato real estate US: moderato rallentamento dopo anni di outperformance
Dopo quasi sei anni di rendimenti a doppia cifra, il mercato real estate US sta rallentando in risposta a valutazioni elevate e al clima di incertezza. In generale, ci attendiamo una diminuzione fino al 5%- 6% circa per i rendimenti nel 2018, rispetto al 7% del 2017. L’e-commerce dovrebbe portare a una forte crescita nel segmento della logistica industriale, mentre gli asset del retail esperienziale con performance elevate confermano la loro attrattiva. Per quanto riguarda l’housing multifamiliare, gli appartamenti di Classe B dovrebbero essere interessati da una forte domanda da parte degli affittuari di medio reddito. Il settore degli uffici dovrà probabilmente affrontare un calo della domanda, visto che i locatari stanno riducendo le dimensioni degli spazi puntando più sugli open space. Gli investimenti nei mutui del segmento commerciale offrono il potenziale per ridurre il rischio e migliorare il rapporto rischio/rendimento nel portafogli, in particolare in questa fase terminale del ciclo immobiliare.

Global real estate: strategie per affrontare il picco di apprezzamento e i bassi rendimenti
Le strategie che puntano su asset real estate di fascia alta, diversificazione e crescita nei Paesi emergenti potrebbero rivelarsi efficaci per affrontare le sfide poste dal picco di apprezzamento e dai bassi rendimenti della fase finale del ciclo. L’esposizione su uffici core, retail e industriale in location prime sarà importante per salvaguardare la stabilità dei ritorni. I rendimenti extra in mercati secondari di più bassa qualità sono attualmente troppo bassi per compensare il rischio aggiuntivo. In generale i ritorni si collocheranno in un range tra il 5% e il 6% nell’Europa occidentale e arriveranno fino al 10% in Asia.
Le strategie di diversificazione hanno il potenziale di ridurre l’instabilità del portafoglio e accrescere i rendimenti risk-adjusted, migliorando allo stesso tempo la capacità di resilienza in caso di eventuali crisi. Gli investitori istituzionali tendono a essere sottoesposti verso la regione Asia-Pacifico, che beneficia maggiormente dei trend di crescita strutturali — urbanizzazione e ascesa delle classi medie — che fanno da traino a una crescita economica più rapida rispetto ad altre regioni. Le location core in aree sviluppate dell’Asia-Pacifico comprendono Australia, Hong Kong, Singapore, Tokyo e Seoul. Anche se percepita come un rischio maggiore, la Cina offre un miglior potenziale di crescita sul lungo termine. Pechino e Shanghai, ad esempio, dovrebbero entrare nella top-10 globale delle città in base al PIL nei prossimi dieci anni. Per i centri economici di Guangzhou, Tianjin e Shenzhen prevediamo l’ingresso nella top-15 entro il 2030. In Europa, le città orientate alla tecnologia nella regione scandinava — Stoccolma, Copenhagen, Oslo e Helsinki — potrebbero offrire un potenziale di crescita maggiore rispetto ai centri finanziari ed economici più tradizionali. Segmenti di nicchia a livello globale potrebbero offrire valorizzazioni interessanti. Il real estate alternativo — hotel, housing per studenti, magazzini per privati e residenze e strutture per la cura degli anziani — dovrebbe apprezzarsi, visto che i livelli di rischio tendono a essere più bassi di quanto percepito. Anche se costosi, gli asset di logistica industriale potrebbero beneficiare di una revisione dei prezzi strutturale con la rapida crescita dell’e-commerce.