Svizzera, rischio bolla immobiliare invariato

Nel 4° trimestre del 2016, l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index, è rimasto nella zona di rischio a 1,35 punti. Rispetto al valore leggermente rivisto del trimestre precedente, l’indice è aumentato solo di poco. I sotto-indicatori prezzi/redditi e prezzi/pigioni sono leggermente saliti. La crescita più lenta dell’indebitamento ipotecario ha avuto invece un effetto frenante.

Rischi di tasso ulteriormente aumentati

Ormai da un anno e mezzo l’indice si muove nella fascia tra 1,30 e 1,45 punti. Gli squilibri sul mercato delle abitazioni di proprietà si sono quindi attenuati, ma non sono diminuiti. Pertanto la dipendenza dei prezzi delle abitazioni di proprietà dai tassi bassi è ulteriormente aumentata negli ultimi trimestri. Il rapporto prezzo d’acquisto/canone d’affitto è salito per il nono trimestre consecutivo, anche perché dalla metà del 2014 nella media svizzera i costi correnti di una abitazione di proprietà sono più bassi dei costi di locazione di un oggetto equiparabile. Tuttavia, già con un aumento dei tassi ipotecari di un punto percentuale i costi di un’abitazione di proprietà supererebbero di nuovo quelli di un equiparabile appartamento in affitto, il che potrebbe condurre a una correzione dei prezzi sul mercato delle abitazioni di proprietà.

Indebitamento alimentato solo dalle nuove costruzioni

Il volume delle ipoteche in essere è salito solo del 2,6% rispetto all’anno precedente. Si tratta del valore più basso dal dicembre 1999. Tuttavia il volume delle ipoteche continua ad aumentare più rapidamente del reddito disponibile delle famiglie in Svizzera. In genere la crescita del volume delle ipoteche viene determinata dalla costruzione di nuovi appartamenti, dai nuovi prestiti sul patrimonio immobiliare e dall’entità degli ammortamenti. Secondo i nostri calcoli, l’aumento dell’indebitamento delle famiglie di CHF 18 miliardi nel 2016 dovrebbe essere dovuto completamente ai prestiti per nuove costruzioni. L’anno scorso dovrebbe quindi essere stato ammortizzato più di quanto sia stato ulteriormente prestato sul patrimonio immobiliare.

Le correzioni dei prezzi spostano i focolai di rischio regionali

Il numero delle regioni a rischio è rimasto invariato nel 4° trimestre del 2016. Le regioni Ginevra, Nyon e Morges si trovano in una fase di correzione. In queste regioni i mercati locali delle abitazioni di proprietà si sono già raffreddati. Negli ultimi tre anni, le correzioni dei prezzi nel Vallese, nell’Oberland Bernese e in parti dei Grigioni hanno fatto sì che nessuna regione turistica si trovi più sulla mappa dei rischi. La tematica chiave dei rischi regionali si sposta gradualmente dal Lago di Ginevra alle regioni Zurigo e Svizzera centrale.