Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A., riunitosi in data odierna, sotto la Presidenza di Carlo A. Puri Negri, ha approvato la relazione semestrale consolidata al 30 giugno 2017. Il risultato netto del primo semestre 2017 evidenzia un utile di € 3,2 milioni (di cui € 0,3 milioni di competenza dei terzi), rispetto a un utile di € 17,2 milioni quasi interamente di competenza del Gruppo, nel primo semestre 2016.
Tale diminuzione è dovuta essenzialmente alle minori rivalutazioni al fair value effettuate nel primo semestre 2017, pari a € 7,9 milioni, rispetto a quelle effettuate nel primo semestre 2016 che erano risultate pari a € 23,1 milioni quasi interamente dovute all’acquisizione del portafoglio Redwood.
I ricavi totali del primo semestre 2017 ammontano a € 9,3 milioni, in crescita del 7% rispetto ai dati del medesimo periodo dell’esercizio precedente. In coerenza con il modello di property company cresce il peso dei Ricavi da affitti che si porta al 91% dei ricavi complessivi rispetto al 75% del primo semestre del precedente esercizio.
I ricavi lordi da affitto si attestano a € 8,5 milioni rispetto a € 6,6 milioni al 30 giugno 2016. L’incremento di € 1,9 milioni, +29%, è frutto delle acquisizioni di asset e portafogli immobiliari a reddito realizzate dal Gruppo a partire dal secondo semestre 2015 e proseguite nell’esercizio 2016 e 2017, che hanno permesso di raggiungere su base annua €18 milioni circa di canoni da affitti.
I costi diretti esterni si attestano a € 3,2, milioni al 30 giugno 2017, rispetto ai € 2,3 milioni del 30 giugno 2016. L’incremento di € 0,9 milioni è principalmente ascrivibile a maggiori imposte su immobili in conseguenza della crescita del patrimonio immobiliare e alle commissioni di gestione del Fondo Petrarca in precedenza gestito dalla Aedes SGR ora deconsolidata a seguito della vendita.
Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci sopra commentate, positivo per € 6,1 milioni da € 6,4 milioni al 30 giugno 2016, con una variazione negativa di € 0,3 milioni.
I costi totali diretti sono pari a € 0,7 milioni rispetto a € 0,5 milioni evidenziando un incremento del costo del personale come conseguenza del potenziamento della struttura organizzativa a seguito dell’ampliamento del portafoglio a reddito e della pipeline per la realizzazione di immobili a reddito.
L’EBITDA risulta positivo per €0,2 milioni in miglioramento rispetto al primo semestre 2016 pari a € 0,1 milioni.
L’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è pari a € 7,9 milioni dovuto all’adeguamento al fair value – sulla base di una perizia redatta dall’esperto indipendente CBRE – dell’area di sviluppo di Caselle a seguito della firma con il Comune di Caselle della Convenzione Urbanistica per €3,5 milioni, e alla rivalutazione del Retail Park di Serravalle per € 4,6 milioni, acquistato lo scorso maggio. Al 30 giugno 2016 tale voce presentava un saldo pari a € 23,1 milioni essenzialmente riconducibile all’adeguamento a fair value del patrimonio immobiliare Redwood acquisito nel periodo.
Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni al 30 giugno 2017 sono pari a € 0,4 milioni, rispetto a € 2,7 milioni al 30 giugno 2016.
I proventi da società collegate e joint ventures presentano un saldo negativo di circa € 1,0 milioni, rispetto al saldo negativo di € 0,7 milioni al 30 giugno 2016. L’EBIT è positivo per € 5,8 milioni, rispetto a € 19,5 milioni del 2016 per le minori rivalutazioni sopra evidenziate.
Gli oneri finanziari netti, inclusi gli effetti di adeguamento al fair value di strumenti derivati di copertura del rischio tasso di interesse, sono pari a € 2,4 in linea con il primo semestre 2016. Nel dettaglio, la voce è composta da:
• Proventi finanziari: € 0,4 milioni in linea con il primo semestre 2016;
• Oneri finanziari: € 2,9 milioni rispetto a € 2,1 milioni del primo semestre 2016);
• Adeguamento al fair value di strumenti derivati: positivi per € 0,1 milioni rispetto a negativi € 0,8 milioni del primo semestre 2016.
STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 30 GIUGNO 2017
Il Capitale investito al 30 giugno 2017, pari a € 506,1 milioni rispetto a € 460,1 milioni a fine 2016, è finanziato dal patrimonio netto per € 306,2 milioni (61%), per € 195,6 milioni (38%) dall’indebitamento finanziario netto e per € 4,3 milioni (1%) da altre passività nette non correnti, e risulta composto da:
• Capitale Fisso per € 447,5 milioni (€ 398,4 milioni a fine 2016) ed è composto da:
– investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 395,9 milioni da € 344,2 milioni al 31 dicembre 2016. La variazione di € 51,7 milioni è principalmente riconducibile all’acquisizione del Retail Park di Serravalle oltre che agli adeguamenti di fair value del semestre, e alle capitalizzazioni per € 5,8 milioni;
– capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per € 51,5 milioni, rispetto a € 54,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2016. La riduzione è riconducibile alla distribuzione del capitale della collegata Fondo Dante Retail e agli adeguamenti di periodo;
– altre immobilizzazioni finanziarie pari a € 0,1 milioni in linea con il precedente periodo.
– immobilizzazioni immateriali pari a € 0,1 milioni, in linea con l’esercizio precedente;
• Capitale circolante netto è pari a € 58,6 milioni (€ 61,7 milioni a fine 2016) ed è composto da:
– Rimanenze per € 55,1 milioni, rispetto a € 56,3 milioni a fine 2016;
– Crediti commerciali e altri crediti per € 22,6 milioni rispetto a € 27,0 milioni nel 2016;
– Debiti commerciali e altri debiti per € 19,1 milioni, rispetto a € 21,6 milioni a fine 2016.
Il Patrimonio Netto consolidato è pari a € 306,2 milioni rispetto a € 303,4 milioni al 31 dicembre 2016, con una variazione positiva di € 2,8 milioni principalmente ascrivibile al risultato di periodo.
L’indebitamento finanziario netto del Gruppo al 30 giugno 2017 è pari a € 195,6 milioni rispetto a € 150,6 milioni al 31 dicembre 2016. Il dato del 30 giugno 2017 include debiti lordi per € 214,1 milioni e depositi bancari pari a € 18,5 milioni, che si confrontano con debiti lordi per € 163,2 milioni e depositi bancari pari a € 12,6 milioni al 31 dicembre 2016. L’incremento del debito lordo, pari a circa € 51 milioni, è dovuto ad un finanziamento del socio di controllo e un prestito obbligazionario entrambe di € 10 milioni, al rifinanziamento di immobili già esistenti nel portafoglio a reddito per € 12,7 milioni e ad un nuovo finanziamento erogato per l’acquisto del Retail park di Serravalle di circa € 26 milioni. Migliora la percentuale dell’indebitamento a lungo termine passando dal 70% circa al 31 dicembre 2016 al 87% circa al 30 giugno 2017. La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari al 77% circa dell’esposizione finanziaria complessiva di Gruppo. La durata media (duration) migliora attestandosi a 2,54 anni. Il LTV passa dal 38,8% al 31 dicembre 2016 al 41,9% al 30 giugno 2017.
PORTAFOGLIO DI GRUPPO
Al 30 giugno 2017 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes, pro-quota, si è attestato a un valore di mercato pari a € 545,2 milioni, inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari, in aumento del 9% circa rispetto ai dati del 31 dicembre 2016 (€ 501 milioni).
Il GAV (Gross Asset Value) consolidato, pari a € 448,8 milioni, è aumentato rispetto al medesimo dato al 31 dicembre 2016 di € 50,2 milioni, di cui € 7,2 milioni a parità di perimetro (like for like) e € 43 milioni per acquisti netti. In virtù degli acquisti effettuati nel primo semestre 2017, il Gruppo ha in essere contratti di affitto per complessivi € 18 milioni su base annua.
PORTAFOGLIO “A REDDITO” – RENTED ASSETS
Al 30 giugno 2017 il consolidato pro-quota del Gruppo degli Immobili a reddito a valore di mercato è pari a € 256,3 milioni e rappresenta il 57% del totale portafoglio consolidato. La composizione per destinazione d’uso evidenzia per il 46,3% immobili Retail, per il 52,1% immobili Office e per il restante 1,6% immobili c.d. Other Uses. La leva finanziaria sugli Immobili a reddito è in media pari al 49%.
PORTAFOGLIO “A REDDITO” – DEVELOPMENT FOR RENT
Il consolidato pro-quota del portafoglio a reddito denominato Development for Rent, pari a € 114,6 milioni al 30 giugno 2017, è costituito da aree di sviluppo, a prevalente destinazione commerciale, delle quali si prevede lo sviluppo a breve e la successiva messa a reddito. La leva finanziaria è mediamente più bassa rispetto al resto del portafoglio, e si attesta al 19%.
PORTAFOGLIO “DA VENDERE” – ASSET TO BE SOLD
Il consolidato pro-quota del portafoglio da vendere, di cui si prevede la vendita durante il periodo di Piano, è pari a € 54,6 milioni. La leva finanziaria si attesta al 30 giugno 2017 al 44% in media.
AREA SERVIZI
Il Gruppo Aedes ha deciso di non svolgere più servizi in conto terzi, ma di concentrarsi in attività finalizzate solo agli investimenti del Gruppo attraverso la Praga RES (nata dalla fusione di Praga Service Real Estate in Praga Construction).
NAV DI GRUPPO
Il patrimonio complessivo di proprietà del Gruppo Aedes al 30 giugno 2017 a valori correnti è pari a € 311,4 milioni, incluso il pro quota di patrimonio netto detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti.
PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DURANTE IL PRIMO SEMESTRE 2017
30 marzo 2017 – Stipulata con il Comune di Caselle la convenzione urbanistica per lo sviluppo dell’area di Torino-Caselle Torinese detenuta attraverso la controllata al 100% Satac SIINQ SpA.
Nell’area, che si estende su una superficie di circa 300.000 mq, Aedes SIIQ svilupperà un Open Mall di oltre 120.000 mq di GLA, caratterizzato da un mix funzionale di Retail ed Entertainment, in linea con i concept internazionali più innovativi già aperti all’estero con successo.
11 aprile 2017 – Aedes SIIQ S.p.A. ha sottoscritto con ING Bank N.V. – filiale di Milano e Unicredit S.p.A. un contratto per l’erogazione di un mutuo di complessivi € 56 milioni su un portafoglio di proprietà del valore di circa € 111 milioni. Il finanziamento, con un LTV pari al 50% circa, avrà una durata di 5 anni, consentendo un incremento della maturity media del debito del Gruppo Aedes di circa un anno.
12 aprile 2017 – Aedes SIIQ S.p.A. ha stipulato con investitori professionali un contratto per l’emissione di un prestito obbligazionario non convertibile di € 15 milioni, ad oggi sottoscritto per € 10 milioni con termine ultimo di sottoscrizione degli altri € 5 milioni entro il 31 dicembre 2017. Il prestito ha una scadenza nel Q4 2018, prorogabile – a scelta di Aedes e previo pagamento di una fee di estensione – di ulteriori 18 mesi e tasso Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread del 5%.
20 aprile 2017 – Aedes SIIQ S.p.A. ha stipulato un contratto di finanziamento soci di € 10 milioni concesso dall’azionista di controllo Augusto S.p.A. con scadenza 31 ottobre 2018 con possibilità di proroga per ulteriori 18 mesi, regolato al tasso Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread del 5%.
11 maggio 2017 – Aedes SIIQ S.p.A ha firmato con Herald Level 2 Lux Holding Sarl il contratto preliminare per l’acquisto del 100% di Retail Park One Srl società proprietaria unicamente del Serravalle Retail Park con una GLA di 27.655 mq con un entry yield pari a circa il 9%. Il 23 maggio 2017 Aedes SIIQ S.p.A ha, poi, stipulato contratto definitivo. Il prezzo di € 39,1 milioni è stato finanziato da debito per € 27 milioni, e per il residuo utilizzando liquidità a disposizione del Gruppo.
21 giugno 2017 – Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A. ha deliberato di rinnovare fino al 31 dicembre 2017 il programma di sostegno alla liquidità del titolo Aedes SIIQ, conferendo l’incarico di Liquidity provider ad INTERMONTE SIM S.p.A.. Inoltre, il CdA ha nominato Alessia Farina – attuale responsabile amministrativo di Aedes SIIQ – a Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari.
PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DEL PRIMO SEMESTRE 2017
20 luglio 2017 – Stipulato l’atto di fusione per incorporazione di Praga Service Real Estate in Praga
Construction ora PRAGA RES con effetto a far data dal 1 agosto 2017.
31 luglio 2017 – Stipulato l’atto di fusione per incorporazione in Aedes delle società interamente possedute Cascina Praga SIINQ S.p.A. e Redwood con effetto civilistico dal giorno in cui verrà eseguita l’ultima delle iscrizioni prescritte dall’art. 2504 del codice civile.
STATO DI IMPLEMENTAZIONE DEL PIANO 2014-2019
Il piano industriale 2014-2019, approvato dal Consiglio di Amministrazione di Aedes in data 27 maggio 2014 e successivamente integrato, da ultimo, in data 1 dicembre 2014.
Conto Economico
Il conto economico al 30 giugno 2017 riporta un EBIT pari a € 5,8 milioni, rispetto a un dato di € 18,1 milioni del Piano. La differenza, pari a € 12,3 milioni, è riconducibile ai minori ricavi da servizi in coerenza con la scelta del modello SIIQ (property company) adottata a far data del 1 gennaio 2016 e minori vendite della pipeline al fine di realizzare immobili a reddito.
Stato Patrimoniale
Quanto allo Stato Patrimoniale, la posizione finanziaria netta è negativa per € 195,6 milioni in linea rispetto a un dato atteso negativo per € 197,4 milioni del Piano.
Il Patrimonio Netto si attesta a € 306,2 milioni rispetto a un dato atteso da Piano di € 314,6 milioni.
PIANO INDUSTRIALE 2018-2023
Il Consiglio di Amministrazione ha approvato l’aggiornamento delle linee guida del piano industriale, in coerenza con quelle comunicate al mercato il 28 settembre 2016. Le linee guida prevedono diversi scenari di Piano Industriale 2018-2023, per i quali è stato dato mandato all’Amministratore Delegato e al Presidente di verificare l’effettiva percorribilità degli stessi sui mercati.
DRIVERS:
Il Gruppo, nell’arco temporale degli scenari di piano 2018-2023, vuole proseguire nel processo di accrescimento e consolidamento di un portafoglio “commercial” focalizzato su asset retail di nuova generazione e office, con l’obiettivo di mantenere, nel medio e lungo periodo, un portafoglio immobiliare che generi flussi di cassa ricorrenti tipici del modello SIIQ/REIT, con rendimenti superiori alla media di settore.
Il Gruppo continuerà ad acquisire immobili e portafogli immobiliari già a reddito, anche mediante apporti in natura, prevalentemente localizzati, nel Nord e Centro Italia, e a sviluppare una nuova generazione di shopping e leisure centres attraverso la pipeline di progetti già in portafoglio. Contestualmente, continuerà a dismettere gli asset ritenuti non più strategici, nonché, valuterà di adottare ulteriori misure volte al rafforzamento patrimoniale del Gruppo.
OBIETTIVI:
• Equilibrio finanziario da attività di locazione nel 2018
• Distribuzione del dividendo sulla base del risultato dell’esercizio 2018
• GAV immobiliare 2023 pari a circa €1,6 miliardi
• Occupancy rate > del 95%
• LTV pari a circa il 50%
Il verificarsi delle assunzioni alla base degli scenari di piano 2018-2023, e quindi la realizzazione in tutto o in parte degli stessi, dipenderà tuttavia in maniera significativa anche da fattori non controllabili dalla Società – il cui grado di incertezza aumenta al crescere dell’orizzonte temporale delle previsioni – fra cui la congiuntura economica, l’andamento dei mercati e in particolare di quello immobiliare.
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Nel secondo semestre 2017, Aedes SIIQ continuerà il rafforzamento del portafoglio immobiliare a reddito sia acquisendo nuovi portafogli con rendimenti adeguati alla struttura di una SIIQ, sia con l’avanzamento dei progetti di sviluppo destinati a realizzare nuovi immobili a reddito, entrambe le azioni svolte in coerenza con il rifinanziamento del portafoglio immobiliare per allungare la duration dell’indebitamento. Il management manterrà la massima attenzione alle opportunità offerte dal mercato per l’ulteriore crescita del Gruppo.
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