I ricavi complessivi al 30 settembre 2017 sono pari a € 15,2 milioni rispetto a € 14,2 milioni dei primi nove mesi del 2016, con una variazione positiva di circa € 1,0 milioni e un incremento del 7%. I ricavi lordi da affitto si attestano a € 13,3 milioni rispetto a € 10,9 milioni al 30 settembre 2016. L’incremento di € 2,4 milioni, pari a +22%, è frutto delle acquisizioni di asset e portafogli immobiliari a reddito realizzate dal Gruppo a partire dal secondo semestre 2015 e proseguite nell’esercizio 2016 e 2017, al netto di parte degli immobili non a reddito in quanto in corso di ristrutturazione. Il peso degli affitti sul totale dei ricavi è pari all’87% circa rispetto al 77% nei primi nove mesi dell’anno precedente.
Il Gruppo ha raggiunto un monte canoni su base annua di complessivi €19 milioni circa a fronte di un monte canoni potenziale (ERV) €24,1 milioni.
I costi diretti esterni si attestano a € 4,8 milioni al 30 settembre 2017, rispetto ai € 3,6 milioni del 30 settembre 2016, con un incremento di € 1,2 milioni ascrivibile a costi inerenti la crescita del patrimonio immobiliare, tra cui si evidenzia la voce IMU e altre imposte che passa da € 1,9 milioni nel 2016 a € 2,5 milioni nel 2017.
Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci sopra commentate, positivo per € 10,5 milioni sostanzialmente in linea con il 30 settembre 2016 pari a € 10,6 milioni.
I costi diretti pari a € 1,1 milioni crescono di €0,2 milioni rispetto ai nove mesi del 2016 (€ 0,9 milioni), per l’incremento del costo del personale diretto che passa da €1,5 milioni a €1,8 milioni nel 2017 a seguito del potenziamento della struttura organizzativa, avviato a partire dal secondo semestre 2016, legato all’ampliamento del portafoglio a reddito e della pipeline per la realizzazione di immobili a reddito.
Le spese generali si attestano a € 8,03 milioni in leggero miglioramento rispetto al 30 settembre 2016 pari a €8,08 milioni, sostanzialmente grazie ad una modesta riduzione delle G&A.
L’EBITDA risulta positivo per € 1,3 milioni rispetto a € 1,7 milioni del 30 settembre 2016, il decremento di €0,4 milioni è dovuto sia a maggiori costi legati alla crescita del portafoglio immobiliare, sia come effetto della transitoria riduzione del reddito di una parte del portafoglio in corso di ristrutturazione.
L’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è pari a € 7,9 milioni dovuto all’adeguamento al fair value – sulla base di una perizia redatta dall’esperto indipendente CBRE – dell’area di sviluppo di Caselle a seguito della firma con il Comune di Caselle della Convenzione Urbanistica per € 3,5 milioni, e alla rivalutazione del Retail Park di Serravalle per € 4,6 milioni, acquistato lo scorso maggio. Al 30 settembre 2016 tale voce presentava un saldo pari a € 23,1 milioni essenzialmente riconducibile all’adeguamento a fair value del patrimonio immobiliare Redwood e dell’immobile di Roma, Via Veneziani, acquisiti nel periodo.
Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni al 30 settembre 2017 sono negativi per € 0,6 milioni rispetto ai negativi € 3,3 milioni nei primi nove mesi del 2016. Tale differenza è dovuta sostanzialmente all’accantonamento per il lodo arbitrale Fih S.a.g.l. effettuata nel 2016.
Proventi/(Oneri) da Società Collegate e Joint Ventures al 30 settembre 2017 presenta un saldo negativo di € 1,1 milioni rispetto a €3,8 milioni di saldo positivo al 30 settembre 2016, in quanto tale voce includeva l’adeguamento a valori di mercato del patrimonio immobiliare della collegata Pragasei S.r.l., proprietaria del centro commerciale Serravalle Outlet aperto al pubblico in data 3 novembre 2016.
L’EBIT è positivo per € 6,5 milioni, rispetto a € 24,9 milioni del 2016, tale differenza è essenzialmente dovuta alle importanti rivalutazioni effettuate sia sugli immobili sia sulle partecipazioni immobiliari nei primi nove mesi del 2016.
Gli oneri e proventi finanziari nei primi nove mesi del 2017 sono negativi per € 3,9 milioni rispetto a € 3,1 milioni del 2016. L’incremento di tale voce deriva sostanziante dall’aumento degli oneri finanziari che passano da € 3,0 milioni nel 2016 a € 4,6 milioni nel 2017, per l’aumento del debito lordo legato all’incremento del patrimonio immobiliare. Questo incremento risulta, però, parzialmente compensato dagli adeguamenti al fair value di strumenti derivati che nel 2016 erano negativi per € 0,8 milioni mentre nel 2017 chiudono a positivi 0,1 milioni. Infine i proventi finanziari pari a € 0,6 milioni sono in linea con lo stesso periodo dello scorso anno.
Il risultato netto dei primi nove mesi del 2017 evidenzia un utile di € 2,2 milioni (di cui €2,4 milioni di competenza del Gruppo), rispetto a un utile di €22,8 milioni del 2017 (quasi interamente di competenza del Gruppo) e come sopra già evidenziato, questa differenza è dovuta essenzialmente alla positiva valutazione al fair value del portafoglio e delle partecipazioni immobiliari di gruppo al 30 settembre 2016.
I DATI DEL TERZO TRIMESTRE 2017
I ricavi totali sono pari a € 5,9 milioni rispetto a € 5,4 milioni del terzo trimestre 2016 evidenziando una variazione positiva di € 0,5 milioni. Continua la crescita dei ricavi da affitti, come effetto delle ultime acquisizioni concluse nel 2017 (Serravalle Retail Park fase A e B), che si attestano a € 4,8 milioni rispetto a € 4,3 milioni del 2016.
L’EBITDA del terzo trimestre è pari € 1,1 milioni, rispetto a un EBITDA di € 1,6 milioni nel terzo trimestre 2016. La variazione negativa è legata essenzialmente all’incremento di alcuni costi diretti (IMU e potenziamento del personale) strettamente connessi all’aumento dei portafogli immobiliari acquisiti e alla momentanea riduzione del reddito di una parte del portafoglio in corso di ristrutturazione.
L’EBIT al terzo trimestre 2017 è pari a € 0,7 milioni rispetto a € 5,4 milioni nel terzo trimestre 2016. La variazione negativa è legata alla valutazione al fair value, effettuata nel terzo trimestre 2016, dell’Outlet di Serravalle che ha incrementato la voce proventi e oneri da società collegate per circa € 4,8 milioni.
Il Risultato di competenza del Gruppo riporta una perdita di € 0,8 milioni rispetto ad un utile di € 5,5 milioni nel terzo trimestre 2016, sia per quanto già esposto nell’EBIT, sia per un incremento degli oneri finanziari registrato nel terzo trimestre 2017 a seguito dell’incremento del debito per finanziare nuovi portafogli immobiliari.
STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 30 SETTEMBRE 2017
Il Capitale investito al 30 settembre 2017, pari a € 502,8 milioni rispetto a € 460,1 milioni a fine 2016, è finanziato dal patrimonio netto per € 305,5 milioni, per € 193,2 milioni dall’indebitamento finanziario netto e per € 4,1 milioni da altre passività nette non correnti, e risulta composto da:
• Capitale Fisso per € 452,9 milioni (€ 398,4 milioni a fine 2016) ed è composto da:
– investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 401,3 milioni da € 344,2 milioni al 31 dicembre 2016. La variazione di € 57,1 milioni è principalmente riconducibile all’acquisizione del Retail Park di Serravalle a capitalizzazioni per €11,4 milioni oltre che agli adeguamenti di fair value;
– capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per € 51,4 milioni, rispetto a € 54,0 milioni al 31 dicembre 2016. La riduzione è riconducibile alla distribuzione del capitale della collegata Fondo Dante Retail e agli adeguamenti di periodo;
– altre immobilizzazioni immateriali e finanziarie pari a € 0,2 milioni in linea con l’esercizio precedente.
• Capitale circolante netto, pari a € 50,0 milioni in riduzione rispetto a dicembre 2016 (€ 61,7 milioni) è composto da:
– Rimanenze per € 55,0 milioni, rispetto a € 56,3 milioni a fine 2016;
– Crediti commerciali e altri crediti per € 15,6 milioni rispetto a € 27,0 milioni nel 2016;
– Debiti commerciali e altri debiti per € 20,6 milioni, rispetto a € 21,6 milioni a fine 2016.
Al 30 settembre 2017 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate oltre i termini applicabili di natura finanziaria, tributaria, previdenziale e verso dipendenti. Quanto ai debiti commerciali e altri debiti, alla medesima data il Gruppo Aedes registrava scaduti per € 2,0 milioni, per i quali non sussistono controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura.
Il Patrimonio Netto consolidato è pari a € 305,5 milioni rispetto a € 303,4 milioni al 31 dicembre 2016, con una variazione positiva di € 2,1 milioni principalmente ascrivibile al risultato di periodo.
L’indebitamento finanziario netto del Gruppo al 30 settembre 2017 è pari a € 193,2 milioni rispetto a € 150,6 milioni al 31 dicembre 2016. Il dato del 30 settembre 2017 include debiti lordi per € 211,3 milioni e depositi bancari pari a € 18,1 milioni, che si confrontano con debiti lordi per € 163,2 milioni e depositi bancari pari a € 12,6 milioni al 31 dicembre 2016. L’incremento del debito lordo, pari a € 48,1 milioni, è dovuto ad un finanziamento del socio di controllo e un prestito obbligazionario per complessivi € 19,8 milioni, al rifinanziamento di immobili già esistenti nel portafoglio a reddito per € 12,9 milioni e ad un nuovo finanziamento erogato per l’acquisto del Retail park di Serravalle di circa € 26,5 milioni al lordo di rimborsi per ammortamenti di periodo pari a circa € 11,1 milioni.
La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari al 76% circa dell’esposizione finanziaria complessiva di Gruppo e la durata media (duration) si attesta a 2,34 anni. Il LTV passa dal 38,8% al 31 dicembre 2016 al 41,0% al 30 settembre 2017.
Alla data di approvazione del resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2017 non sono presenti covenant finanziari o altre clausole dei contratti di finanziamento non rispettati.
PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DURANTE I PRIMI NOVE MESI DEL 2017
30 marzo 2017 – Stipulata con il Comune di Caselle la convenzione urbanistica per lo sviluppo dell’area di Torino-Caselle Torinese detenuta attraverso la controllata al 100% Satac SIINQ SpA.Nell’area, che si estende su una superficie di circa 300.000 mq, Aedes SIIQ svilupperà un Open Mall di oltre 120.000 mq di GLA, caratterizzato da un mix funzionale di Retail ed Entertainment, in linea con i concept internazionali più innovativi già aperti all’estero con successo.
11 aprile 2017 – Aedes SIIQ S.p.A. ha sottoscritto con ING Bank N.V. – filiale di Milano e Unicredit S.p.A. un contratto per l’erogazione di un mutuo di complessivi € 56 milioni su un portafoglio di proprietà del valore di circa € 111 milioni. Il finanziamento, con un LTV pari al 50% circa, avrà una durata di 5 anni, consentendo un incremento della maturity media del debito del Gruppo Aedes di circa un anno.
12 aprile 2017 – Aedes SIIQ S.p.A. ha stipulato con investitori professionali un contratto per l’emissione di un prestito obbligazionario non convertibile di € 15 milioni, ad oggi sottoscritto per € 10 milioni con termine ultimo di sottoscrizione degli altri € 5 milioni entro il 31 dicembre 2017. Il prestito ha una scadenza nel Q4 2018, prorogabile – a scelta di Aedes e previo pagamento di una fee di estensione – di ulteriori 18 mesi e tasso Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread del 5%.
20 aprile 2017 – Aedes SIIQ S.p.A. ha stipulato un contratto di finanziamento soci di € 10 milioni concesso dall’azionista di controllo Augusto S.p.A. con scadenza 31 ottobre 2018 con possibilità di proroga per ulteriori 18 mesi, regolato al tasso Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread del 5%.
11 maggio 2017 – Aedes SIIQ S.p.A ha firmato con Herald Level 2 Lux Holding Sarl il contratto preliminare per l’acquisto del 100% di Retail Park One Srl società proprietaria unicamente del Serravalle Retail Park con una GLA di 27.655 mq con un entry yield pari a circa il 9%. Il 23 maggio 2017 Aedes SIIQ S.p.A ha, poi, stipulato il contratto definitivo. Il prezzo di € 39,1 milioni è stato finanziato da debito per € 27 milioni, e per il residuo utilizzando liquidità a disposizione del Gruppo.
21 giugno 2017 – Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A. ha deliberato di rinnovare fino al 31 dicembre 2017 il programma di sostegno alla liquidità del titolo Aedes SIIQ, conferendo l’incarico di Liquidity provider ad INTERMONTE SIM S.p.A.. Inoltre, il CdA ha nominato Alessia Farina – attuale responsabile amministrativo di Aedes SIIQ – a Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari.
20 luglio 2017 – Stipulato l’atto di fusione per incorporazione di Praga Service Real Estate in Praga Construction ora PRAGA RES con effetto a far data dal 1 agosto 2017.
31 luglio 2017 – Stipulato l’atto di fusione per incorporazione in Aedes SIIQ delle società interamente possedute Cascina Praga SIINQ S.p.A. e Redwood con effetto civilistico dal giorno in cui verrà eseguita l’ultima delle iscrizioni prescritte dall’art. 2504 del codice civile.
12 settembre 2017 Aedes siiq in partnership con Borletti Group, Dea Real Estate e Vlg Capital entra nel progetto “the market San Marino outlet experience” con una quota del 40% a fronte di un investimento complessivo iniziale di circa €5,6 milioni. L’accordo include tra l’altro una opzione call a favore di Aedes per l’acquisto dell’intero progetto, esercitabile nel 2022 al valore di mercato.
L’operazione si svilupperà su una superficie commerciale complessiva di non meno di 25.000 mq di GLA. Il termine dello sviluppo è previsto entro il 2020.
27 settembre 2017 le Assemblee dei soci di Retail Park One S.r.l. e Novipraga SIINQ S.p.A. hanno approvato la fusione per incorporazione di Retail Park One S.r.l. in Novipraga SIINQ S.p.A.
PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO IL 30 SETTEMBRE 2017
25 ottobre 2017 è stato firmato il closing degli accordi di investimento nel progetto “The Market San Marino” facendo seguito agli accordi firmati il 12 settembre. Aedes SIIQ ha sottoscritto gli aumenti di capitale alla stessa riservati per un importo complessivo di €2,7 milioni, finalizzati all’acquisizione del 40% della società che svolgerà il ruolo di General Partner dell’iniziativa.
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Nell’ultimo periodo dell’anno, Aedes SIIQ continuerà il rafforzamento del portafoglio immobiliare a reddito sia acquisendo nuovi portafogli con rendimenti adeguati alla struttura di una SIIQ, sia con l’avanzamento della ristrutturazione degli immobili già in portafoglio che saranno successivamente messi a reddito, e grazie ai progetti di sviluppo destinati a realizzare nuovi immobili a reddito, tutte le azioni elencate sono svolte in coerenza con il rifinanziamento del portafoglio immobiliare per allungare la duration dell’indebitamento. Il management manterrà la massima attenzione alle opportunità offerte dal mercato per l’ulteriore crescita del Gruppo.
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