Mercato della casa in Europa: atterraggio morbido in vista

Le condizioni monetarie rimarranno generalmente favorevoli nella zona euro, nel Regno Unito e in Svizzera, ma i tassi di interesse hanno raggiunto un minimo alla fine dello scorso anno e dovrebbero iniziare a salire molto lentamente nel 2018 e 2019 è questo il quadro di sintesi che emerge dall’ultimo rapporto di S&P Global Ratings sul mercato immobiliare in Europa.

– Belgio: deterioramento nell’accessibilità degli alloggi e ulteriori misure macroprudenziali per limitare la leva delle famiglie sosterrà una decelerazione dell’inflazione dei prezzi delle abitazioni.

– Francia: dopo un anno eccezionalmente forte nel 2017 per volumi di transazioni, il mercato punta a un atterraggio morbido poiché l’accessibilità continua a peggiorare.

– Germania: la flessione nella domanda di alloggi indica una moderazione nella crescita dei prezzi delle case, nonostante le prospettive economiche vibranti.

– Irlanda: la ripresa in corso, la forza del mercato del lavoro e la carenza di alloggi manterranno elevata l’inflazione dei prezzi delle abitazioni.

– Paesi Bassi: le carenze di approvvigionamento e un rapido ritmo di crescita economica continueranno ad alimentare un forte aumento delle abitazioni.

– Portogallo: la robusta crescita economica e il rapido miglioramento del mercato del lavoro, la domanda estera e la mancanza di offerta continueranno a sostenere forti aumenti dei prezzi delle abitazioni.

– Spagna: forti condizioni economiche manterranno alti i volumi delle transazioni, contribuendo a ridurre lo stock di case invendute.

– Svizzera: l’economia più forte e i bassi tassi di interesse stanno supportando l’attività di mercato, ma le misure normative, la scarsa accessibilità economica e il rallentamento della migrazione netta stanno mantenendo un freno ai prezzi delle case.

– UK : I prezzi risentiranno dei venti contrari alla Brexit, grazie all’elevata esposizione di Londra al rischio Brexit, aggravata dall’attività di buy-to-let ridotta derivante dall’imposta di bollo e dal trattamento fiscale meno favorevole

Per quanto riguarda l’Italia, sottolinea il  rapporto di S&P Global Ratings, le migliori condizioni economiche devono ancora provocare una risalita dei prezzi del mercato immobiliare. I positivi sviluppi in campo economico e i tassi di interesse ai minimi storici hanno supportato il mercato immobiliare italiano, ma non hanno ancora provocato un aumento del prezzo degli immobili. La crescita economica è migliorata, di circa l’1,6% nel 2017, un dato ancora al di sotto della media dell’Eurozona ma in significativo miglioramento rispetto alla precedente performance registrata dal nostro paese. Il tasso di disoccupazione, seppur in calo, a dicembre si è attestato al 10,8%. Le compravendite di immobili sono in aumento, al +5% nei dodici mesi a settembre 2017, nonostante il ritmo di crescita sia più lento rispetto a quello del 2016. Secondo la Banca d’Italia, tra gli altri segnali positivi registrati nel mercato immobiliare troviamo una riduzione dei prezzi ai quali i proprietari hanno accettato di vendere i propri immobili, in media del 10,2% nel terzo trimestre del 2017, contro il 13% di un anno fa.

Nello stesso periodo, anche il tempo medio necessario per vendere una proprietà di tipo residenziale è diminuito a 7,5 mesi dai 8,9 precedenti. Il mercato delle abitazioni residenziali preesistenti è ancora in calo, i cui prezzi hanno riportato una riduzione dell’1,3% a/a nel terzo trimestre del 2017. Per il mercato delle nuove costruzioni, invece, la situazione è migliore, con i prezzi che hanno registrato un incremento dello 0,6% a/a. Tuttavia, le nuove proprietà immobiliari rappresentano solo il 19% di tutte le compravendite del 2017, in calo rispetto al 34% del 2010. Gli investimenti in nuove soluzioni abitative si stanno riprendendo gradualmente, ma nel terzo trimestre del 2017 rimangono ancora quasi del 30% inferiori rispetto alla percentuale registrata 10 anni fa. In generale, stimiamo che nel 2017 i prezzi delle case nel mercato immobiliare italiano siano calati dell’1%.

Le banche italiane hanno fatto progressi nel risanare i propri bilanci, ma il livello di nonperforming exposure (NPE) resta ancora elevato – secondo le nostre stime, a fine 2017 lo stock rappresentava il 17% dei prestiti alla clientela privata – ostacolando la creazione del credito. Il credito ipotecario resta ancora moderato, con una crescita netta dei prestiti stabile al 2% a/a, nonostante il fatto che ad ottobre i tassi di interesse – ai minimi storici – siano scesi sotto la soglia del 2%. Questo riflette i più restrittivi criteri di accesso ai prestiti e la più basse valutazioni dei nuovi mutui, rispetto a quelli già in essere e sottoscritti nel momento in cui i prezzi del mercato immobiliare avevano raggiunto il picco.

I trend futuri
Stimiamo che quest’anno la crescita del PIL si attesterà all’1,5%, grazie a migliori condizioni del settore bancario, alla continua e robusta espansione a livello globale e nazionale e al miglioramento del sentiment. Condizioni economiche più favorevoli e bassi tassi di interesse dovrebbero da un lato supportare la domanda nel mercato immobiliare e, visto il livello contenuto degli investimenti in ambito residenziale, ridurre anche l’eccesso di offerta dall’altro. Il divario tra domanda e offerta dovrebbe colmarsi gradualmente, avendo come conseguenza un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita e del calo dei prezzi, oltre a provocare un incremento del costo degli immobili.
Le prossime elezioni di marzo potrebbero portare a un periodo di incertezza, con potenziali ripercussioni sull’economia e sul mercato immobiliare. Nel medio termine, le prospettive sulla crescita dipendono dell’efficacia con la quale il nuovo governo riuscirà a implementare ulteriori riforme.