Gli Investimenti immobiliari globali nel 2018 hanno registrato un volume record, pari a 1,75 trilioni di dollari, il 4% superiore al precedente record del 2017. Ciò è quanto emerge dal Global Investment Atlas 2019, l’ultimo report realizzato da Cushman & Wakefield, società leader nei servizi immobiliari a livello globale, che illustra le principali tendenze internazionali del mercato degli investimenti immobiliari e anticipa i trend per il futuro.
Secondo quanto emerge dal report, il 2019 sarà un altro anno positivo per gli investimenti immobiliari globali, in linea con il 2018, con gli investitori che valuteranno un’ulteriore diversificazione delle loro strategie acquisitive, sia geografica che settoriale, in cerca di nuove opportunità e con un numero maggiore di venditori che si affaccerà sul mercato, in un momento in cui le strategie immobiliari iniziano ad adattarsi all’evoluzione della politica monetaria, alle tensioni geopolitiche e ai cambiamenti strutturali. I valori sono previsti in lieve aumento come combinazione di rendimenti stabili e di una crescita costante dei canoni per immobili prime e non più come riflesso di una compressione dei rendimenti che ha caratterizzato gli ultimi anni.
David Hutchings, Responsabile per le strategie di investimento nel team di Capital Markets EMEA di Cushman & Wakefield, e autore del report, spiega: “La congiuntura economica globale è più debole di quanto si prevedesse solo qualche mese fa e così anche l’inflazione. Di conseguenza, pur rimanendo il rischio elevato, l’aumento atteso dei tassi di interesse è rimandato nuovamente. Nel 2019 ci aspettiamo ancora una fase positiva del ciclo immobiliare che permetterà agli investitori di scegliere le opportunità migliori per la loro strategia prima del rallentamento della crescita.
“Con flussi di cassa stabili e una correlazione alla crescita e all’inflazione, il settore immobiliare continua ad essere fortemente attrattivo per gli investitori e la domanda per il “prodotto giusto” si conferma forte. Più complesso rispetto al passato è definire quale sia il “prodotto giusto”, alla luce del fatto che le strategie occupazionali più efficaci oggi sono ridefinite dall’e-commerce, da cambiamenti a livello sociale e di business, da un basso livello della crescita e da vincoli di accessibilità economica”.
Anche l’Italia continua a beneficiare di questo trend favorevole. Nel 2018 i volumi d’investimento, pari a 8,4 Miliardi di Euro, hanno segnato una contrazione ma dopo 5 anni di crescita a doppia cifra e rimanendo ampiamente sopra la media degli ultimi 10 anni. Il mercato immobiliare italiano è cresciuto e, nonostante la volatilità, si conferma solido e dinamico. L’incertezza, infatti, è ormai una variabile con cui i player sono abituati a convivere, in Italia come in altri Paesi. I fondamentali immobiliari dell’Italia rimangono buoni e ciò guida la forte domanda degli investitori.
Milano, che ormai attrae ogni anno mediamente tra i 2 e i 4 miliardi di Euro d’investimenti, si conferma il mercato più dinamico per tutti i tipi di investitori: istituzionali core che vogliono proteggere il capitale ma anche opportunistici e value add che guardano ad asset da riposizionare ed alcuni anche a operazioni di sviluppo. Roma, con quasi 2 miliardi di Euro investiti nel 2018 è cresciuta molto, ma gli investitori tendono ad essere più selettivi e attenti.
Carlo Vanini, Responsabile del tema di Capital Markets di Cushman & Wakefield in Italia, spiega: “Oggi continuiamo a vedere un gran numero di investitori sul mercato italiano. Agli investitori “storici” si stanno affiancando nuovi investitori e nuove fonti di capitali – come quelle di alcuni Paesi Asiatici – che cercano di entrare, spesso scontrandosi con un mercato dove le opportunità sono ancora poche rispetto alla domanda. Cresce la competizione per asset sia core che value add e opportunistici nei settori degli uffici e della logistica mentre il retail è visto in un’ottica di riposizionamento e ripensamento alla luce della forte sfida introdotta dall’e-commerce e dalla crescente sharing economy. In generale, la domanda di chi utilizza gli spazi in tutte le asset class sta cambiando velocemente e i proprietari stanno adeguandosi alle nuove richieste. Ciò apre una finestra di opportunità per chi saprà coglierla e per questo ci aspettiamo che il 2019 sarà un altro anno interessante”.
I flussi di capitali dai paesi dell’Europa Continentale favoriscono la crescita degli investimenti cross-border
Gli investimenti immobiliari cross-border a livello globale sono aumentati dell’ 11% circa nel 2018 superando i 405 miliardi di dollari grazie soprattutto ai flussi provenienti dai paesi dell’Europa continentale.
Se gli Stati Uniti sono stati il target principale degli investimenti immobiliari globali, la regione EMEA ha confermato la sua vocazione storica di destinazione più ambita per i capitali internazionali, con il numero maggiore di città presenti nella top ten delle destinazioni target degli investimenti cross-border, in grado di attrarre il 53% degli investimenti globali.
L’Italia con oltre 3 miliardi di Euro di capitali Europei (circa il 40% del totale investito nel 2018), conferma la prevalenza tra i cross border di investitori dal Continente e dal Regno Unito: in particolare, Francia, Regno Unito, Svizzera e Germania.
Anche l’attività d’investimento immobiliare fuori dai confini nazionali è stata rilevante nel 2018, con oltre 2 miliardi di Euro investiti in Europa da operatori italiani: ciò conferma il trend di diversificazione geografica degli investitori istituzionali italiani nel settore immobiliare.
Joachim Sandberg, Head of Italy e Southern European Region per Cushman & Wakefield, spiega: “Nel 2019 continuerà ad esserci abbondanza di capitali, anche per l’Italia, che sosterrà il mercato e i valori. Oggi la pipeline che vediamo sul mercato italiano è di almeno 9 miliardi di Euro, per asset, singoli o portafogli, a reddito e da riposizionare ed escludendo gli sviluppi che rappresentano un’ulteriore fonte di investimenti. Salvo nuovi scossoni politici che potrebbero rallentare, ma non fermare, l’attività degli investitori internazionali in Italia, il 2019 potrebbe essere ancora un anno positivo per il nostro mercato”.
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