Gli uffici post Covid, le città del futuro e lo sviluppo urbano dei territori

Nonostante un calo degli investimenti sul mercato immobiliare che, secondo recenti dati CBRE, dovrebbe attestarsi nei primi nove mesi del 2020 sui 5,3 miliardi di euro (-15% rispetto ai 6,3 miliardi di euro del 3Q 2019), gli investitori italiani hanno incrementato del 10% la quota allocata nella asset class immobiliare. E’ questo uno degli scenari che è stato analizzato nel corso dei lavori della 9 edizione del COIMA Real Estate Forum, evento annuale dedicato ad analizzare e approfondire i trend del mercato immobiliare italiano e gli scenari economici.

“L’esperienza mondiale della pandemia, ha dichiarato Manfredi Catella, rappresenta un passaggio storico e drammatico che può però accelerare la composizione di una classe dirigente responsabile e competente per affrontare una transizione economica, ecologica e sociale verso una capitalismo più equilibrato e sostenibile. L’Italia ha nel suo territorio una risorsa straordinaria, che oggi può contribuire in modo determinante alla ripresa del Paese su cui dobbiamo lavorare. Il centro e Sud Italia saranno al centro del piano di resilienza nazionale e la rigenerazione urbana, alimentata anche dai programmi straordinari di finanza pubblica in partnership con il settore privato, sarà centrale.”

Il futuro degli uffici

Nel corso dei lavori è stato illustrato il rapporto di COIMA “Il futuro degli uffici” da cui è emerso che il lavoro remoto diventerà una componente più strutturale dell’organizzazione aziendale, anche se con gradi diversi a seconda dei settori. Un possibile scenario di medio termine potrebbe vedere l’adozione del lavoro remoto in Italia crescere dall’attuale livello del 5% a un livello del 30-40% (ovvero una parcentuale doppia rispetto alla media europea del 17% e in linea con l’attuale livello di adozione dei Paesi nordici).

Impatto sulla necessità di spazi a uso ufficio
COIMA stima che un’ipotetica azienda (che non adottava il lavoro remoto pre-COVID) potrebbe ridurre il proprio fabbisogno di spazi ad uso ufficio di circa il 5-10% attraverso un’adozione media-bassa del lavoro remoto o di circa il 10-30% attraverso un’adozione elevata del lavoro remoto (ipotizzando che le postazioni siano condivise tra i dipendenti).
Il rapporto evidenzia anche che, al fine di favorire un maggior grado di collaborazione tra i dipendenti, lo spazio all’interno degli uffici destinato alle aree comuni potrebbe aumentare dal livello attuale di circa il 40% a un livello pari al 50-60% circa.

In conclusione, COIMA ritiene che la crisi COVID-19 accelererà la tendenza a sviluppare quartieri resilienti, olistici e di alta qualità progettati con criteri ESG misurabili e che questi quartieri “qualificati” attireranno la domanda da conduttori che diventeranno più sensibili a una gamma più ampia di caratteristiche invece che essere concentrati principalmente sul fattore prezzo.
Nel medio termine, i quartieri qualificati continueranno a godere di un sano interesse da parte dei conduttori, mentre, d’altro canto, i quartieri indifferenziati molto probabilmente affronteranno maggiori difficoltà con una parte del loro stock di uffici che potrebbe rischiare di perdere attrattività e in alcuni casi anche esigere sovvenzioni pubbliche in modo da essere riconvertito economicamente in altri usi.

La visione di COIMA City Lab per il futuro delle città
Da una survey condotta tra i membri del COIMA City Lab – gruppo di lavoro costituito per tracciare le linee guida per la creazione degli spazi urbani del futuro, composto da Stefano Boeri (Stefano Boeri Architetti), Elizabeth Diller (Diller Scofidio + Renfro – DS+R), Gregg Jones (Pelli Clarke Pelli Architects), Lee Polisano (PLP Architecture Ltd), Carlo Ratti (Carlo Ratti Associati), Cino Zucchi (CZA Cino Zucchi Architetti) e Christopher Choa (AECOM) – è emerso che i cambiamenti climatici, la digitalizzazione, elemento chiave durante il lockdown, il sistema dei trasporti e delle infrastrutture, gli spazi pubblici incideranno profondamente nel modo di concepire e vivere gli edifici, di qualsiasi genere e natura.
Le città dovrebbero essere organizzate secondo il concetto di “iper prossimità” e seguire un modello policentrico di quartieri urbani complessi: il City Lab ritiene sia necessario ripensare al rapporto tra densità abitativa e mix funzionale delle aree urbane, al fine di offrire più servizi di vicinato per meno abitanti e per ripensare i piani terra con servizi, spazi di lavoro condivisi, attività commerciali o semipubbliche.

Un’agenda per le città e i territori italiani
Il COIMA Real Estate Forum ha inoltre evidenziato le grandi potenzialità che il nostro Paese ha nell’applicare il Recovery e Resilience National Plan alla rigenerazione e riqualificazione di città e quartieri, secondo tre guidelines prioritarie – transizione ecologica, inclusione sociale e territoriale e modernizzazione del Paese – che puntano a sei obiettivi: rivoluzione green e incentivo a una mobilità ecosostenibile, maggiore uguaglianza sociale, con una più equa accessibilità a educazione, servizi sociosanitari e di welfare, quindi digitalizzazione, innovazione e competitività.

Il Recovery Fund può avviare un circolo virtuoso in questo processo di rigenerazione: sarà necessario applicare la resilienza e la protezione ambientale in modo sistematico; implementare tecnologie pulite a prova di futuro e accelerare lo sviluppo e l’uso di risorse rinnovabili; sviluppare la digitalizzazione del sistema amministrativo, sanitario e scolastico con lo sforzo delle amministrazioni locali e una rigida governance; potenziare i servizi a banda larga per tutte le regioni e le famiglie, con reti in fibra e 5G; diffondere la promozione del trasporto accessibile e intelligente (solo elettrico e a idrogeno), nonché un’estensione del trasporto pubblico; quindi migliorare l’efficienza energetica degli edifici pubblici e privati ed eliminare quelli che consumano troppa energia.