In linea con l’andamento nazionale, nel primo semestre 2023 anche a Bergamo l’immobiliare residenziale registra una contrazione rispetto al 2022, con alcune eccezioni. In città si evidenzia una crescita delle transazioni nelle aree intorno alla stazione e nei quartieri di Grumello del Piano e Longuelo.
Forte interesse anche per i quartieri più centrali, come Borgo Palazzo e Porta Osio, e per le aree adiacenti all’ospedale (Villaggio Sposi). In città i tempi di vendita sono più lenti rispetto alla media regionale. Per vendere casa a Bergamo nel 2023 servono circa 5 mesi, mentre per gli affitti la media è di 53 giorni, di poco superiori ai 46 giorni medi a livello regionale. Nella città di Bergamo si registrano prezzi in aumento fino a raggiungere la media di 2.134 euro al metro quadro. I valori medi osservati nel 2023 registrano una crescita pari al +9% rispetto al 2022. I quartieri più interessati dall’incremento dei prezzi nel 2023 sono Loreto e Longuelo, seguiti da Borgo Palazzo e dai quartieri intorno alla stazione. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nell’ottava edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX.
“Come prevedibile, l’aumento dei tassi di interesse, unito all’incremento dei prezzi degli immobili, ha determinato una contrazione delle transazioni nell’ultima parte del 2022 e nei primi mesi del 2023, con un rallentamento della domanda a fronte di un’offerta stabile. Uno scenario che potrebbe prolungarsi nell’ultima parte dell’anno, soprattutto se i tassi di interesse verranno mantenuti su alti livelli per almeno altri 12/18 mesi”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Le dinamiche del mercato immobiliare dei prossimi mesi, ovviamente, saranno fortemente condizionate dagli interventi di politica monetaria che andranno a influenzare le decisioni degli investitori e l’andamento del real estate in termini di numero di transazioni, volumi, rendimenti e prezzi”.
Sul fronte creditizio, secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di 24MAX, nella città di Bergamo la media dei mutui erogati nel primo semestre del 2023 è pari a 113.374 euro, dato inferiore del 10% rispetto alla media nazionale e del 26% rispetto alla vicina Milano. Gli acquirenti a cui è stato erogato il mutuo in questo periodo sono principalmente celibi/nubili (56,3%), coniugati (34,4%) e separati/divorziati (9,4%). Bassa l’età media, con la fascia di età fra i 25-34 anni che pesa per il 35,3% sul totale. Il mutuo viene richiesto principalmente da lavoratori a tempo indeterminato e la soluzione preferita è il tasso fisso.
BERGAMO: IMMOBILIARE LOGISTICO, DIREZIONALE, RETAIL E RICETTIVO
Con un tasso di assorbimento, seppur di poco, in crescita rispetto al 2022, la logistica si conferma prima asset class del real estate italiano per volume di investimenti. Grazie alla sua posizione strategica, Bergamo risulta particolarmente attrattiva per gli investitori nel Nord Italia. Attualmente, i canoni d’affitto per gli immobili di nuova costruzione oscillano tra i 50 e i 60 €/mq/anno, mentre il net prime yield si aggira attorno al 5,25%.BERGAMO: IMMOBILIARE LOGISTICO, DIREZIONAL
Contrariamente alle previsioni, il settore immobiliare direzionale a Bergamo registra un incremento delle transazioni nel primo semestre 2023 rispetto agli stessi periodi degli anni precedenti, segno di un crescente interesse degli investitori. I rendimenti relativi al primo semestre 2023 indicano una maggiore preferenza per il centro della città; valori significativamente più alti si riscontrano nelle zone periferiche, meno appetibili e ricercate.
Per le vie dello shopping di Bergamo si assiste a una decrescita dei canoni medi richiesti rispetto al 2022, dovuta principalmente alla permanenza di tagli medio/grandi non assorbiti. Osservando l’andamento dei mq disponibili, infatti, si rileva un incremento tra il 2020 e il 2021 (momento di massima “vacancy”) e una successiva leggera riduzione nel corso del 2022 che si è intensificata nel 2023.
La città di Bergamo, assieme a Brescia, è stata nominata Capitale Italiana della Cultura per l’anno 2023. Nei prossimi mesi sono previste aperture di strutture ricettive sia gestite da player internazionali, sia da player locali. I dati di occupancy e i prezzi €/camera per strutture a 4 stelle (dati Trademark Italia) mostrano come le strutture della città siano allineate alla media italiana.
L’IMMOBILIARE RESIDENZIALE IN LOMBARDIA
La Lombardia, anche nel primo semestre 2023, si conferma regione trainante del mercato immobiliare residenziale nazionale, seguita da Veneto e Piemonte. L’andamento delle vendite nei primi tre trimestri dell’anno è in linea con la stagionalità storica, con un secondo trimestre più dinamico rispetto al primo. Paragonando il periodo da gennaio a settembre anno su anno, si osserva un aumento del numero di transazioni nelle città di Brescia e Pavia. Calano invece Bergamo, Milano e Varese, in linea con la contrazione della domanda registrata a livello nazionale.
In Lombardia la soluzione più intermediata è il trilocale, che raccoglie il 49,36% delle preferenze, segnando un valore superiore alla media nazionale, che si attesta al 40,32%. Sono le province di Lodi, Lecco, Pavia e Varese a trainare le vendite dei trilocali. Nella provincia di Milano, invece, i trilocali rappresentano il 43,02% del totale transato. A Sondrio, i trilocali rappresentano meno del 30% sul totale. La percentuale di transazioni riguardanti immobili con cinque o più locali più elevata si registra nella provincia di Mantova (17,28%), seguita da Sondrio, con il 14,29%. La maggior percentuale di monolocali si registra invece a Como, Milano e Pavia, rispettivamente 4,95%, 4,82% e 4,72%. È invece Cremona la provincia con la più alta proporzione di bilocali intermediati.
Anche l’andamento dei giorni di mercato si allinea alle dinamiche rilevate a livello nazionale dalle analisi riportate nel Real Estate DATA HUB. In Lombardia i tempi di vendita sono molto più rapidi: poco più di 4 mesi, contro i 6 mesi e mezzo a livello nazionale. Maggior dinamismo anche per le locazioni dove, in media, è richiesto un mese e mezzo contro i quasi tre mesi a livello nazionale.
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