Aedes SIIQ S.p.A. approva semestrale

Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A., riunito oggi sotto la Presidenza di Carlo Puri Negri, ha approvato la Relazione semestrale consolidata al 30 giugno 2016.

Il primo semestre 2016, si legge nella nota diffusa da Aedes, si chiude con un Utile di competenza del gruppo di €17,2 milioni, rispetto all’utile di €0,5 milioni del medesimo periodo del 2015, e riporta una significativa variazione positiva per €16,7 milioni grazie alla realizzazione della strategia immobiliare intrapresa da fine 2015, volta all’incremento del portafoglio immobiliare a reddito.
I ricavi complessivi al 30 giugno 2016 sono pari a €10,8 milioni rispetto a €10,6 milioni dei primi sei mesi del 2015. I ricavi per affitti e riaddebiti ai conduttori si attestano a €7,0 milioni rispetto a €3,2 milioni al 30 giugno 2015 con un incremento di €3,8 milioni. Al termine del primo semestre 2016 il Gruppo ha in essere contratti di affitto su base annua per complessivi €18 milioni circa, frutto delle acquisizioni di asset e portafogli immobiliari a reddito, realizzate a partire dal secondo semestre 2015 e proseguite nell’esercizio, che consentono il raggiungimento dell’equilibrio economico ricorrente, in anticipo di un semestre rispetto al target.
I ricavi per prestazioni di servizi ammontano complessivamente a €1,5 milioni, rispetto a €1,7 milioni al 30 giugno 2015. Il margine netto dell’attività di general constructor è pari a €1,1 milioni, in aumento di €1 milione rispetto al primo semestre 2015. Il margine netto da vendita di rimanenze è pari a €0,4 milioni, rispetto a €0,8 milioni del primo semestre 2015.
I costi totali si attestano a €11,3 milioni rispetto a €8,7 milioni del 30 giugno 2015, con un aumento di €2,6 milioni principalmente per una minore capitalizzazione dei costi sul portafoglio immobiliare.

L’EBITDA risulta, come conseguenza delle voci sopra commentate, negativo per €0,6 milioni rispetto a un dato positivo di €1,9 milioni al 30 giugno 2015.
Gli ammortamenti, svalutazioni non immobiliari e accantonamento rischi al 30 giugno 2016 sono pari a €2,7 milioni rispetto a €0,2 milioni del primo semestre 2015.
L’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari al 30 giugno 2016 è pari a €23,5 milioni, registrando un incremento di valore, sulla base di perizie redatte da CB Richard Ellis, quale somma di €32,0 milioni di incrementi di valore relativi al portafoglio acquistato nel primo semestre 2016, e decrementi di valore per €8,5 milioni principalmente su due aree di sviluppo di minore importanza, rispetto a un incremento di valore netto di €0,5 milioni del primo semestre 2015.
L’EBIT è positivo per €19,3 milioni, rispetto a €1,8 milioni del primo semestre 2015, con una significativa variazione in aumento di €17,5 milioni.
Gli oneri finanziari netti inclusi gli effetti di adeguamento al fair value di strumenti derivati di copertura del rischio tasso di interesse, sono pari a €2,4 milioni in linea con i €2,5 milioni al 30 giugno 2015.

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 30 GIUGNO 2016
Il Capitale investito al 30 giugno 2016 è pari a €450,0 milioni rispetto a €381,8 milioni a fine 2015.
 Il Capitale Fisso è pari a €385,3 milioni (€326,3 milioni a fine 2015). In tale voce si registrano:
– Investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni per €332,5 rispetto a €269,9 milioni con un incremento di €62,6 milioni riferibile agli acquisti di portafogli effettuati nel periodo;
– Capitale investito in partecipazioni collegate e in Joint venture per €52,7 milioni, Altre attività immobilizzazioni finanziarie per €0,1 milioni e Immobilizzazioni immateriali sostanzialmente nulle.
 Il Capitale circolante netto è pari a €64,7 milioni (€55,5 milioni a fine 2015) ed è composto da:
– Rimanenze per €57,5 milioni;
– Crediti commerciali e altri crediti per €34,5 milioni;
– Debiti commerciali e altri debiti per €27,3 milioni.
Al 30 giugno 2016 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate oltre i termini applicabili di natura finanziaria, tributaria, previdenziale e verso dipendenti. Quanto ai debiti commerciali, alla medesima data il Gruppo Aedes registra scaduti per €3,0 milioni, per i quali non sussistono controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura.
Il Patrimonio Netto consolidato è pari a €291,6 milioni rispetto a €275,3 milioni al 31 dicembre 2015, con una variazione positiva di €16,3 milioni principalmente ascrivibile al risultato di periodo.
La Posizione finanziaria netta è negativa per €146,7 milioni, rispetto a negativi €95,9 milioni al 31 dicembre 2015. L’incremento di €50,8 è sostanzialmente legato alle acquisizioni di immobili effettuate nel periodo.
L’Indebitamento lordo al 30 giugno 2016 è pari €167,6 milioni rispetto €164,4 milioni al 31 dicembre 2015 con una durata media (duration) di 2,96 anni in miglioramento rispetto a 2,39 anni al 31 dicembre 2015. La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è ari al 70,2% dell’esposizione complessiva. Il tasso medio di interesse è pari a 2,66%.
Al 30 giugno 2016 non sono presenti covenant finanziari o altre clausole dei contratti di finanziamento non rispettati.

PORTAFOGLIO DI GRUPPO
Al 30 giugno 2016 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes, pro quota, si è attestato a un valore di mercato pari a €485,1 milioni inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da società collegate e da fondi immobiliari non consolidati, in aumento del 18% circa rispetto ai dati del 31 dicembre 2015 (€412,4 milioni).
Il GAV (Gross Asset Value) consolidato, pari a €387,7 milioni, è aumentato di €66,4 milioni rispetto al medesimo dato al 31 dicembre 2015 (€321,3 milioni), quale effetto netto di una riduzione di €5,2 milioni a parità di perimetro (like for like) e un incremento di €71,6 milioni per acquisti di immobili a reddito. In virtù degli acquisti effettuati nel 2016, il Gruppo ha in essere contratti di affitto su base annua per complessivi €18 milioni, a fronte di affitti su base annua pari a €10 milioni sul portafoglio di proprietà del Gruppo al 31 dicembre 2015.

La Società detiene gli investimenti immobiliari nel Portafoglio a reddito o nel Portafoglio da vendere prevalentemente direttamente o mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo, ovvero, mediante partecipazioni non di controllo in società veicolo (c.d. “spv” o “special purpose vehicle”) e fondi immobiliari.

PORTAFOGLIO “A REDDITO” – RENTED ASSETS
Al 30 giugno 2016 il pro-quota del Gruppo degli Immobili a reddito a valore di mercato è pari a €262,5 milioni, di cui il 78% posseduto direttamente o tramite società e fondi rientranti nel perimetro di consolidamento e il 22% mediante joint ventures e altri fondi immobiliari.
La composizione per destinazione d’uso evidenzia per il 49% immobili Retail, per il 48% immobili Office e per il restante 3% immobili c.d. Other Uses. La durata degli investimenti in immobili a reddito è medio-lunga e finalizzata a massimizzare i profitti derivanti da affitti, ottenibili mediante nuove locazioni o rinegoziazioni in linea con i canoni di mercato e, di conseguenza, all’incremento del valore intrinseco dei beni immobiliari. Il portafoglio a reddito evidenzia un passing yield del’8% e un Reversionary potential del 10% circa. La localizzazione geografica degli investimenti in Immobili a reddito è nel Nord Italia per il 75,9%, nel Sud 13,0% e nel Centro per il 11,1%.
La leva finanziaria sugli Immobili a reddito è in media pari al 47,5%, tenuto conto che l’immobile a Roma in Via Veneziani è stato acquistato interamente ad equity e sarà successivamente rifinanziato.

PORTAFOGLIO “A REDDITO” – DEVELOPMENT FOR RENT
Il comparto del Portafoglio a reddito denominato Development for Rent, è costituito da aree di sviluppo, a prevalente destinazione commerciale, delle quali si prevede lo sviluppo di alcune iniziative e la successiva messa a reddito.
Al 30 giugno 2016 il valore di mercato del pro-quota del Gruppo di investimenti in Immobili in fase di sviluppo è pari a €133,0 milioni, di cui il 79% posseduto direttamente o tramite società e fondi rientranti nel perimetro di consolidamento e il 21% mediante joint ventures e altri fondi immobiliari.
La leva finanziaria è mediamente più bassa rispetto al resto del portafoglio, e si attesta al 20,2%. Si prevede di poter sottoscrivere nuovi contratti finanziamento sulle principali iniziative, anche a supporto dei costi di sviluppo, in prossimità dell’inizio dei lavori di costruzione.

PORTAFOGLIO “DA VENDERE”
Nella categoria del Portafoglio da vendere rientrano immobili già esistenti (immobili da vendere o assets sto be sold) di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata e aree da sviluppare (aree da vendere o lands to be sold) per le quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo.Il Portafoglio da vendere, posseduto al 61% direttamente e tramite società controllate e per il residuo 39% tramite joint ventures e fondi immobiliari. In termini di NAV, è prevalente la quota investita in immobili (62%) rispetto a quella in aree (38%). La leva finanziaria si attesta al 30 giugno 2016 al 64,6% in media.

AREA SERVIZI
Inoltre, il Gruppo Aedes svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo e al supporto alle società di scopo. I servizi prestati sono principalmente di project management attraverso Praga Service Real Estate S.r.l. e di general contractor attraverso Praga Construction S.r.l.. Inoltre Aedes eroga direttamente a società controllate o collegate servizi di asset management, development management, gestione amministrativa, finanziaria e societaria. Infine, si ricorda che lo scorso maggio è stato sottoscritto il contratto per la vendita a Sator Immobiliare SGR di tutte le azioni detenute nel capitale sociale di Aedes Real Estate SGR.

NAV DI GRUPPO
Il patrimonio complessivo di proprietà del Gruppo Aedes al 30 giugno 2016 a valori correnti è pari a €294,1 milioni, incluso il pro quota di patrimonio netto detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti.

Nella nota diffusa da Aedes si legge infine che l’aumento di capitale da eseguirsi a servizio del Warrant 2015-2020 è pari a circa €20 milioni. Su un totale di 86.956.536, sono infatti ancora in circolazione n. 86.954.220 Warrant che conferiscono ai loro titolari il diritto di sottoscrivere n. 1 azione Aedes SIIQ S.p.A., ad un prezzo unitario pari ad €0,69, ogni 3 Warrant detenuti. Il NAV per azione fully diluted, tenendo conto degli effetti dell’aumento di capitale a servizio del Warrant 2014-2019 sarebbe pari a €0,90.