Caro affitti: a che punto siamo? L’opinione di Wikicasa

Wikicasa, realtà proptech che raccoglie e distribuisce informazioni immobiliari online per la compravendita e la locazione di immobili in tutta Italia, ha realizzato un’attenta analisi delle soluzioni, idee e proposte per risolvere l’ormai nota e dibattuta questione del caro affitti in Italia. Secondo Wikicasa, l’aumento progressivo del canone mensile per un immobile in affitto in Italia è dovuto a un unico grande motivo: la forte discrepanza numerica tra domanda e offerta. Ciò che porta la domanda ad aumentare in corrispondenza di un’offerta pari o inferiore rispetto agli anni precedenti riguarda un ampio ventaglio di motivazioni. Tra queste, la difficoltà nell’acquistare una casa e il boom degli affitti brevi sono tra le principali cause.

Il primo grande motivo risiede nell’attitudine tutta italiana di considerare l’immobiliare come l’investimento più sicuro e affidabile. Infatti, 3 italiani su 4 vivono in una casa di proprietà, fatto che riduce di conseguenza notevolmente l’offerta di immobili in affitto. Al tempo stesso, però, l’aumento dei tassi d’interesse relativo ai mutui ha reso l’acquisto di un immobile sempre più difficile e complicato: vista l’impossibilità di poter comprare casa, in molti si ritrovano per necessità costretti a scegliere la soluzione dell’affitto.

Oltre a questo, si fanno sempre più strada formule come l’affitto breve, che consente un guadagno superiore in meno tempo, specie in un Paese che fa del turismo il proprio fiore all’occhiello. Questa pratica è sempre più ricorrente in quanto più remunerativa a breve termine e molto meno time consuming. Se, infatti, nel 2017 gli host di Airbnb che pubblicavano annunci per soggiorni brevi in Italia erano circa 83 mila, secondo le ultime fonti ufficiali del 2022, sulla piattaforma gli host italiani sono oltre 150 mila, pressoché raddoppiati. Si pensi che attualmente a Milano ci sono circa 18mila appartamenti o stanze in affitto su Airbnb, mentre sui portali immobiliari il numero di immobili in affitto tradizionale si aggira intorno ai 3mila, in notevole decrescita rispetto ad una domanda in costante aumento. Ed è così che i turisti hanno la meglio su studenti, lavoratori e famiglie – vero motore della città – che si trasferiscono a Milano, capoluogo che in questa situazione sembra essere destinato a perdere la sua centralità economica e culturale.

Ma quindi, quali misure intraprendere per contrastare il caro affitti?

Molte sono le soluzioni di cui si discute per risolvere il problema del caro affitti. La questione Airbnb è al momento fortemente dibattuta, dopo che diverse città in Europa e nel mondo hanno messo un freno agli affitti sotto i 30 giorni e che anche in Italia, molte intendono seguire questa via, supportate dalla maggioranza dell’opinione pubblica. Al fine di porre un limite agli affitti turistici, ad esempio, Venezia ha imposto il limite di affittare gli appartamenti ai turisti per non più di 120 giorni l’anno. Una misura che piace a molti sindaci delle principali città d’Italia, ma che di certo non risolve un problema ben più ampio.

La strada più conveniente sembra quella di incentivare regimi di tassazione agevolata, per locatori e locatari che ricorrono all’affitto a lungo termine, su tutti la famosa cedolare secca. Con questa formula, chi mette a reddito un immobile paga un’imposta del 21%, e addirittura del 10% in regime di affitto a canone concordato, assai più conveniente della tassazione IRPEF. Oggi, hanno accesso alla cedolare secca al 21% anche coloro i quali pubblicano i loro annunci su siti come Booking.com o Airbnb, con un massimo di 4 appartamenti ciascuno. Una regolamentazione sicuramente poco “stringente” per un’attività sempre più remunerativa che non rende particolarmente vantaggioso l’affitto a lungo termine. Negli ultimi anni sono state inserite anche importanti detrazioni fiscali per chi vuole comprare casa, come il Bonus Mutuo Under 36. Queste misure hanno aiutato molti giovani, ma per altri l’acquisto di una casa rimane inaccessibile. Per questo motivo, un’azione per contrastare il caro affitti è necessaria e indispensabile.

Canone concordato per risolvere il caro affitti

Gli affitti calmierati da soli non possono risolvere la problematica legata al caro affitti. È necessario quindi aumentare le agevolazioni fiscali per studenti e giovani lavoratori. Basti pensare che – in un Paese dove quasi 1 studente su 3 è iscritto a un’Università al di fuori della sua regione di residenza – è possibile recuperare solo 500 euro all’anno, cifra non sufficiente a sostenere lo sforzo economico che ogni mese si trovano a dover fronteggiare studenti e lavoratori. Quest’ultimi, in particolare, mensilmente versano somme non adeguatamente proporzionate agli stipendi guadagnati che, nonostante l’aumento del costo della vita, sono rimasti invariati.
In generale, dal lato del locatore, è necessario cercare di far procedere chi può verso il canone concordato, in grado di garantire agli inquilini affitti a prezzi convenienti e ai proprietari una tassazione agevolata, stimolando la concorrenza. Oggi, nella maggior parte delle città italiane, chi può richiedere questo tipo di formula preferisce non farlo, perché è troppo poco profittevole rispetto al ricorso al mercato del canone libero. Si prenda come esempio Milano, dove nel 2022, i contratti a canone libero sono stati oltre 35 mila, contro soli 800 a canone concordato.

Una misura, apparentemente ambigua, è infatti quella di rivedere e ritoccare al rialzo i prezzi imposti dal canone concordato, mantenendoli sempre e comunque più convenienti al ricorso al mercato libero per tutte le parti in causa. Congiuntamente alla manovra occorre sicuramente imporre un freno agli affitti brevi. Limitare gli affitti “single day” e fissare un numero massimo di giorni in cui è possibile ricorrere a questa pratica è sicuramente importante, ma occorre senza dubbio un’azione lato normative. L’affitto breve è molto remunerativo, anche perché il vincolo sull’applicazione della cedolare secca al 21% per chi mette a rendita il proprio immobile su questo mercato è pressoché inesistente. Al contrario, bisogna muoversi verso la direzione di incentivare il più possibile il canone concordato per chi ricorre all’affitto a lungo termine, andando a equilibrare questa asimmetria di mercato.

Non è un caso che sempre a Milano, per rendere appetibile ai proprietari il canone concordato, l’accordo con il Comune ha previsto una revisione al rialzo degli affitti, applicabili secondo cinque zone in cui la città viene suddivisa. All’interno di ogni zona sono individuate tre fasce tariffarie entro cui fissare il canone, a seconda delle caratteristiche degli immobili. Adottare queste misure potrebbe creare sul lungo periodo un circolo virtuoso che migliori non solo la qualità dell’offerta, di gran lunga più accessibile, ma anche la quantità.