Il volume degli investimenti nel settore immobiliare in Italia nel terzo trimestre del 2019 è ancora in crescita: i valori si attestano a 2,20 miliardi di euro, contro i 1,68 dello stesso trimestre 2018, per un totale da inizio anno pari a 7,39 miliardi (+40% rispetto ai primi nove mesi dell’anno precedente).
Il settore Hotels raggiunge quota 2,56 miliardi di euro, un valore tre volte superiore a quello registrato nello stesso periodo del 2018. Si conferma robusta la domanda da parte degli investitori e le catene alberghiere, in particolare, cercano con determinazione di conquistare posizioni sul mercato italiano. Tutti i principali gruppi internazionali (compresi quelli americani), infatti, hanno iniziato a stipulare contratti di management con strutture di garanzia molto più forti e protettive per la proprietà rispetto a 10 anni fa e, in taluni casi, sono disposti a valutare anche contratti di locazione. Il fortissimo interesse verso il mercato alberghiero italiano è dovuto soprattutto al fatto che le performance gestionali nel nostro Paese sono solide e in crescita e in mercati come Venezia sono superiori a città come Londra e Parigi, benché con dimensioni di mercato più ridotte.
La domanda elevatissima è accompagnata però da un prodotto piuttosto limitato disponibile nel mercato, con una conseguente considerevole compressione degli yield registrata negli ultimi 12 mesi. A Roma il numero di conversioni, tutte legate al segmento Luxury, è molto alto a causa della difficoltà di comprare alberghi già esistenti se non a prezzi eccessivamente elevati. Più difficile è invece pensare a riposizionamenti nei centri storici di Venezia e Firenze, data la difficoltà di ottenere licenze alberghiere.
Inizia a emergere un interesse anche per le città secondarie, nonostante si tratti di un mercato che offre operazioni di valore unitario ridotto e un upside più contenuto rispetto ai mercati primari.
Il settore Uffici prosegue la sua corsa con ottimi risultati, attestandosi a 2,45 miliardi di euro investiti, con una crescita del 45% rispetto al terzo trimestre 2018. Milano mantiene la sua leadership sul mercato, con 30 operazioni per 1,5 miliardi investiti in totale e un interesse sempre più forte per opportunità value-add, inclusi progetti di rigenerazione urbana su siti ex-industriali anche di grande dimensioni, come ad esempio gli scali ferroviari. Il trend di crescita della popolazione attiva atteso per i prossimi anni nel capoluogo lombardo rappresenta un forte driver di espansione del settore, in quanto la pipeline esistente difficilmente potrà assorbire questa domanda crescente di prodotto di qualità. Ottima performance anche per Roma, con 709 milioni di investimenti.
Ottimo trimestre, il migliore degli ultimi tre anni, anche per il Retail, che mostra un segnale di ripresa avvicinandosi ai volumi registrati nello stesso periodo del 2018 (1,8 miliardi di euro) e attestandosi a 1,7 miliardi di euro. Gli investitori istituzionali domestici ed esteri continuano a credere in questa asset class e a cercare prodotto di qualità di tipo core o value-add e si registra domanda per prodotto di qualità anche in segmenti molto specialistici, come ad esempio gli outlet. Ne è prova la recente joint venture che ha visto protagonisti il Gruppo Stilo e il fondo Orion European Real Estate Fund V in un’operazione da 500 milioni di euro che rappresenta il deal con sottostante immobiliare più grande dell’anno nel nostro Paese.
In netto miglioramento la performance del settore Logistica, con volumi di investimento pari a 463 milioni di euro. I principali player del mercato continuano a investire, confermando di credere fortemente in questa asset class, ma si affacciano sul panorama italiano anche nuovi protagonisti, alcuni provenienti dalla zona asiatica. In particolare, il nord Italia sta diventando sempre più un’area di mercato competitiva per raggiungere il centro Europa. Il mercato logistico, inoltre, si sta ampliando grazie a una crescente diversificazione del prodotto: accanto all’interesse nei confronti di quello convenzionale, è infatti in aumento la domanda di tagli più piccoli e di tipologie diverse di immobili, come i Last Mile – asset emergenti all’interno del settore, soprattutto sotto la spinta dell’e-commerce – e i magazzini refrigerati. La pipeline, infine, è molto ricca: la chiusura di grossi portafogli che si avvicinano alla classificazione in trophy asset aiuterà a mantenere forti i volumi e ad allineare i rendimenti alla media europea.
L’asset class Residential rappresenta, nei Paesi europei e non, una fetta consistente degli investimenti immobiliari: nel 2018 è stata la prima asset class per investimenti in America e la seconda, dopo gli Uffici, in Europa. In Italia la percentuale è ancora marginale, ma il settore residenziale sta vivendo un periodo di forte crescita e trasformazione. La domanda di abitazioni è stata finora coperta, nel nostro Paese, da PMI e sviluppatori locali specializzati e ha interessato soprattutto prodotto già edificato, con prevalente scambio tra privati. Questa offerta non è però più sufficiente: a Milano, parallelamente al trend di crescita occupazionale, si prevede un aumento della popolazione che sosterrà una domanda sempre più elevata ed esigente di nuove forme abitative centrate sulla locazione. Molti investitori istituzionali, a livello europeo, stanno manifestando interesse nel mercato residenziale, nelle sue forme più classiche e nelle nuove modalità di co-living, student housing e senior housing.
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