Il 2025 si apre con uno degli inizi d’anno migliori di sempre per gli investimenti nel commercial real estate italiano. I volumi d’investimento nei primi tre mesi dell’anno sono stati di oltre 2,8 miliardi di euro, +129% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Questo risultato conferma il miglioramento del clima di fiducia degli investitori, che ha caratterizzato tutta la seconda metà del 2024. La normalizzazione delle politiche monetarie della BCE ha innescato un processo di rilancio degli investimenti, favorito dalla riduzione del costo del capitale e dagli esiti dei processi di repricing. Le buone performance dei mercati occupier hanno ulteriormente rafforzato l’appetito degli investitori, sostenendo un recupero degli investimenti trasversale a tutte le asset class.
Il mercato Industrial & Logistics, con 634 milioni di euro investiti nel primo trimestre, si posiziona come la prima asset class, segnando un incremento del 125% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. I volumi sono stati trainati da deal di piattaforma e operazioni value-add, quest’ultime alimentate da una forte disponibilità di capitale per questo settore. Nonostante la graduale normalizzazione della domanda, il mercato italiano rimane uno dei più performanti d’Europa, con volumi di assorbimento significativamente superiori alla media storica. Allo stesso tempo, i rendimenti competitivi offerti a valle dei processi di repricing degli scorsi anni contribuiscono a mantenere alto l’appetito degli investitori per questo settore.
Anche il mercato Hotels continua a registrare ottime performance, con volumi pari a 619 milioni di euro (+149% rispetto al primo trimestre del 2024). Negli ultimi tre mesi il mercato è stato nuovamente caratterizzato da un’intensa attività nel segmento value-add per immobili in fascia upscale e luxury. Capitali privati e family office hanno contribuito in modo significativo a questi volumi, approcciando il settore con un’ottica sempre più imprenditoriale e sviluppando un nuovo prodotto attraverso il riposizionamento o la conversione di immobili esistenti.
In continuità con i risultati dello scorso anno, il mercato Retail prosegue la propria fase espansiva, con investimenti per 532 milioni di euro, in crescita del 815% rispetto al primo trimestre dello scorso anno. Nel segmento high street l’interesse di family office e occupier per le location più prestigiose rimane molto alto, come testimoniato dalle operazioni di grande dimensione registrate in questo trimestre. Si conferma anche il ritorno dell’interesse degli investitori per i formati out-of-town, guidato in questo trimestre da un’importante transazione di factory outlet. Prosegue a ritmo costante l’attività d’investimento nel settore grocery, dove l’espansione delle catene della grande distribuzione organizzata continua ad alimentare la domanda di spazi.
Nel mercato Office il volume d’investimento del primo trimestre è stato pari a 506 milioni di euro, in lieve rialzo rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (+2%). L’appetito degli investitori per i mercati più centrali di Milano e Roma rimane forte, ma frenato dalla limitata disponibilità di prodotto stabilizzato. In questo contesto, anche le operazioni value-add sono sempre attrattive, grazie alla domanda di spazi sempre più intensa da parte degli occupier e la mancanza di prodotto di qualità. Gli ottimi entry point offerti a valle dei repricing e il miglioramento della fiducia degli investitori nei fondamentali del settore, hanno contribuito a favorire il ritorno degli investimenti anche nei mercati secondari, dove si possono trovare immobili con contratti di locazione solidi e rendimenti competitivi.
Nel primo trimestre del 2025 il settore Alternative registra investimenti per 272 milioni di euro, in crescita del 447% rispetto al primo trimestre del 2024. L’appetito per gli operating asset, supportati da ottimi fondamentali continua a stimolare l’interesse degli investitori per questo settore, come testimoniato dalle operazioni nel segmento delle infrastrutture per le telecomunicazioni registrate negli ultimi mesi. La pipeline per i prossimi mesi di questo settore rimane molto intensa, soprattutto grazie al ritorno di operazioni nel segmento healthcare, dopo un periodo di riequilibrio delle performance operative, successivo agli aumenti significativi dei costi post covid.
Prosegue anche lo sviluppo del settore Living, con volumi d’investimenti raddoppiati rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, per un totale di 205 milioni di euro investiti nei primi tre mesi del 2025. La domanda intensa di abitazioni nelle principali città metropolitane contribuisce ad alimentare gli investimenti destinati ad acquisire o sviluppare immobili income producing, in particolare nei segmenti student housing e serviced apartments, ma rimane anche forte l’acquisto di immobili da destinare alla vendita frazionata di appartamenti. L’attività di sviluppo nel settore dello student housing procede intensa, ma siamo ancora lontani dal soddisfare la domanda di studenti fuorisede e stranieri, soprattutto a fronte di una crescita delle immatricolazioni nelle principali città universitarie.
“Dopo anni caratterizzati da un atteggiamento molto selettivo nei confronti dei settori e delle geografie in cui investire, il clima di fiducia degli investitori rilevato negli ultimi mesi si è tradotto in una maggiore diversificazione nel mercato italiano”, afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di CBRE. “Nel primo trimestre del 2025 tutte le asset class hanno registrato un aumento dei volumi d’investimento. L’attenzione verso immobili in grado di rispondere alle diversificate esigenze degli occupier continua ad alimentare una forte domanda di investimenti in tutti i settori, specialmente nell’Operational Real Estate; tuttavia, l’incertezza geopolitica rimane il principale punto di attenzione sull’andamento del mercato nel corso del 2025”.
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