Coworking, il lavoro cerca nuovi spazi

Il mercato degli spazi per il coworking in Europa sta prendendo forma con importanti transazioni registrate nel 2018. Flessibile, adattabile e in linea con le esigenze delle aziende, il coworking – secondo un rapporto realizzato dall’Ufficio Research di BNP Paribas Real Estate – sta diventando sempre più popolare, determinando un aumento dell’offerta in tutte le principali città europee. Gli ambienti di lavoro vengono ripensati per trasformarsi in spazi di socialità capaci di offrire sempre nuovi servizi. In questo contesto, le strategie immobiliari devono adattarsi a una gamma di nuove esigenze.

Mercato europeo vivace nel 2018

In Europa è cresciuto il numero di spazi coworking ed è aumentata la loro dimensione media. Londra presenta la rete più fitta, con un aumento dell’offerta di oltre 180.000 mq di nuovi spazi nel 2018 (+13% rispetto al 2017). Su 18 città europee analizzate, tuttavia, Milano, Vienna, Colonia e Dublino hanno registrato un andamento particolarmente vivace e in rapida espansione. Milano e Vienna hanno messo a segno performance record con rispettivamente 30.365 mq (+449% rispetto al 2017) e 38.211 mq (+294%) di nuovi spazi. A Colonia nel 2018 si sono registrate 6 transazioni per una superficie complessiva di 29.200 mq (+161% vs 2017). Otto deal per 43.338 mq (+122% rispetto al 2017) hanno rafforzato il mercato di Dublino che ha visto una dimensione media delle transazioni pari a 5.417 mq.

Unità sempre più grandi

Nel 2018, la tendenza è stata per l’affitto di grandi asset, in particolare a Vienna, dove il deal medio è stato pari a circa 5.000 mq (+83% rispetto al 2017). Questo risultato è stato in parte dovuto ai grandi attori globali che sono arrivati sul mercato in cerca di immobili di grandi dimensioni. Ad Amsterdam, nel 2018 i deal medi si aggiravano sui 3.500 mq (+29% rispetto al 2017). Mentre a Madrid, la dimensione media delle unità di coworking si è attestata a 2.701 mq con un incremento del 10% rispetto al 2017.

Londra, Parigi e Varsavia i mercati più densi di coworking

Sostenute dai grandi attori internazionali, città come Londra, Parigi e Varsavia hanno dominato il mercato europeo del coworking. A Londra, nel solo 2018, sono stati registrati 70 nuovi progetti, principalmente nella City e nel West End. A Parigi lo scorso anno ci sono state 28 transazioni per un totale di 117.866 mq (+19% rispetto al 2017), quasi interamente nella Inner City e nel CBD. Il mercato dei coworking a Varsavia è cresciuto nel 2018 di 109.978 mq grazie a 32 nuovi spazi, di cui oltre 40.000 mq di proprietà di uno dei leader globali del settore.

“Con l’aumento esponenziale del numero di spazi coworking registrato negli ultimi anni, passati da circa 1.000 a livello mondiale nel 2012 a oltre 18.000 di oggi, il mercato dovrebbe stabilizzarsi o addirittura consolidarsi in determinati Paesi. Nel 2018 un quarto degli spazi di coworking nel mondo non risultava, tuttavia, ancora redditizio. Per questo, il mercato ha bisogno di un ripensamento e di una evoluzione nei prossimi anni. Mentre gli utenti beneficiano della flessibilità offerta da questo modello, le società di coworking stanno sottoscrivendo contratti di locazione senza break-option e per questo dovranno rendere i loro modelli di business redditizi nel lungo termine. Inoltre, i player indipendenti senza la possibilità di competere con grandi marchi sono obbligati a posizionarsi su segmenti specifici. La tendenza è tuttavia verso nuove forme di collaborazione e il coworking rappresenta ormai una parte importante del panorama dei servizi”, ha spiegato Richard Malle, Global Head of Research di BNP Paribas Real Estate.

Londra

Negli ultimi anni il settore del coworking e dei servizi per uffici è cresciuto notevolmente nel centro di Londra. Nel 2018, infatti, circa 183.000 m² di spazi (+13% rispetto al 2017) sono stati affittati a operatori di coworking e di “serviced office”. Per quanto riguarda i sottomercati londinesi, la City (40% dei deal in termini di m² per spazi uffici flessibili nel 2018), il West End (28%) e Midtown (17%) hanno suscitato grande interesse. La domanda si rivolge agli inquilini che cercano uno spazio di lavoro che offra la possibilità di essere flessibili nella locazione e di risparmiare sui costi. Mentre i locatari, siano essi piccoli o grandi aziende, stanno considerando il ricorso a spazi meno tradizionali, gli investitori dovranno cambiare il modo in cui vengono commercializzati i loro immobili. Questo può comprendere cambiamenti come la riduzione della durata dei contratti di locazione, l’aumento degli incentivi o il fatto di agire più come “fornitori di servizi”, piuttosto che semplicemente come “fornitori di spazi”.

Parigi

In Francia, il coworking ha segnato all’inizio un andamento molto lento prima di rivelarsi un forte propulsore per il mercato degli uffici con 28 operazioni chiuse nel 2018 che rappresentano circa 118.000 m² (+19% rispetto al 2017). Il mercato parigino ha già registrato numerosi investimenti da parte di aziende nazionali e internazionali. Tuttavia, l’offerta rimane ancora molto concentrata. In particolare, nel 2018 nel CBD di Parigi si è concentrato il 53% del totale delle transazioni per spazi di coworking contro il 40% al di fuori del CBD di Parigi e il 2,5% nel distretto de La Défense. Il coworking continua a evolversi diventando sempre più professionale. I coworker stanno infatti affittando unità sempre più grandi e introducendo strategie per rivolgersi sia ai lavoratori autonomi, che ai grandi gruppi societari.

Varsavia

Le società di coworking attive a Varsavia risultano essere sia rinomati operatori internazionali che brand locali gestiti da imprese di sviluppo direzionale. Dopo una forte richiesta registrata nel 2017, lo scorso anno il mercato degli uffici in coworking di Varsavia ha continuato a crescere di circa 110.000 m². La maggior parte dell’offerta di spazi coworking si trova all’interno di cluster direzionali nel centro della città: nel CBD di Varsavia si concentra il 32% dell’offerta in termini di m², seguita dal centro città (45%) e da Mokotów-Służewiec (9%). A Varsavia, la maggior parte degli spazi di coworking si trova all’interno di immobili di classe energetica A. Questa rapida espansione dell’offerta va di pari passo con il miglioramento della qualità degli spazi.

Italia

«Fra le nuove modalità di organizzazione del lavoro anche il coworking è sempre più radicato nel nostro Paese», ha commentato Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy. «Il fenomeno si sta diffondendo in tutto il territorio nazionale anche se Milano rimane la location dove si concentrano le esperienze più rilevanti e più innovative. Gli impatti, incluse le opportunità, della diffusione di questo trend si percepiscono anche in termini di introduzione nel mercato immobiliare di dinamiche nuove, non solo lato occupier ma anche lato proprietà».