Immobiliare: tre quarti delle città del mondo sono a rischio bolla

Il mercato immobiliare residenziale che fa capo alle principali città site in economie sviluppate è ancora sopravvalutato ed è aumentato il numero di centri a rischio di bolla rispetto al 2016: è quanto si legge nel rapporto annuale Global Real Estate Bubble Index del Chief Investment Office di UBS Wealth Management.

Toronto, una new entry, è in testa alla classifica 2017. Come nel 2016, Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra e Hong Kong si confermano a rischio bolla; all’elenco si è aggiunta Amsterdam, che l’anno scorso era appena sopravvalutata. Secondo lo studio, l’unica metropoli sottovalutata è Chicago, mentre tre quarti delle città del mondo sarebbero sopravvalutate o a rischio bolla.

In Europa, Milano è la città che, secondo lo studio, offre le valutazioni più interessanti. Un professionista qualificato nel settore dei servizi deve lavorare in media solo 5,7 anni per permettersi un appartamento di 60 metri quadrati, il che indica le condizioni più convenienti di tutta Europa.

I prezzi reali degli alloggi rimangono circa il 30% al di sotto del livello del 2007. La lenta crescita economica ha continuato a penalizzare la ripresa dell’immobiliare residenziale. Gli ultimi dati segnalano tuttavia un miglioramento nelle prospettive e un aumento costante dell’occupazione in Lombardia, che a sua volta sosterrà i redditi. UBS ritiene che i prezzi delle case siano pertanto destinati a salire.

Nel resto d’Europa, invece, la situazione si sta già surriscaldando. Negli ultimi quattro trimestri l’UBS Global Real Estate Bubble Index è salito in tutte le città europee oggetto dello studio. Forti incrementi sono stati registrati ad Amsterdam, Francoforte e Monaco di Baviera. Tutte le città che figurano nello studio, tranne Milano, sono quantomeno sopravvalutate.

Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate del Chief Investment Office di UBS Wealth Management (WM CIO), spiega: «Il miglioramento della situazione economica generale, in parte accompagnato dalla solida crescita dei redditi nelle principali città, si è unito a costi di finanziamento eccessivamente bassi, dando luogo a una sostenuta domanda di alloggi nelle metropoli». E, dato che nelle città più interessanti l’offerta è sempre soggetta a limitazioni, si è assistito a un’impennata dei prezzi. Il binomio tra costi di finanziamento bassi e aspettative rialziste ha spinto le valutazioni alle stelle, esacerbando il pericolo di bolle locali.

Al netto dell’inflazione, i prezzi hanno raggiunto livelli senza precedenti a Monaco di Baviera, Amsterdam e Stoccolma. In aumento anche quelli di Francoforte. Londra si conferma a rischio bolla, anche se in misura minore dopo il referendum sulla Brexit dell’anno scorso. Zurigo e Ginevra sono moderatamente sopravvalutate.

Le «superstar» sbancano?
Le previsioni di incremento dei prezzi a lungo termine concorrono a spiegare la domanda di investimenti nel settore immobiliare residenziale delle principali città del mondo. Molti operatori di mercato sono convinti che a, lungo termine, a beneficiare della crescita del valore saranno soprattutto le località migliori, alias le «superstar», grazie all’aumento del numero di famiglie molto facoltose. Senza dimenticare che, nell’ultimo decennio, la diminuzione dei tassi ipotecari ha reso molto più appetibile l’acquisto di un alloggio. Fino a quando l’offerta non aumenterà, sono numerosi gli acquirenti che dovranno fare i conti con il divario tra i prezzi delle «città superstar» e gli affitti, i redditi e i prezzi a livello nazionale.

Negli ultimi due anni il modello delle «superstar» si è visto ulteriormente potenziato dall’impennata della domanda internazionale, in particolare di quella cinese, che ha estromesso i compratori locali. Una crescita media dei prezzi di quasi il 20% negli ultimi tre anni ha persino confermato le aspettative degli investitori più ottimisti. «In ultima analisi, questi fattori hanno finito per alimentare ulteriormente le sopravvalutazioni e quindi i rischi di bolla nei principali mercati residenziali urbani delle economie avanzate di tutto il mondo» sostiene Matthias Holzhey, Head of Swiss Real Estate di UBS WM CIO. «Storicamente conviene assumere rischi ridotti sui mercati troppo caldi, che nell’arco di un intero ciclo di espansione e contrazione generano rendimenti inferiori rispetto ai mercati più bilanciati.»