Logistica da record, CBRE analizza volume degli investimenti real estate

Il volume degli investimenti nel commercial real estate in Italia nel 2021 si chiude a 10,3 miliardi di euro, in crescita del 13% rispetto al 2020. L’ultimo trimestre dell’anno, infatti, ha fatto registrare 4,6 miliardi di euro di investimenti e una crescita del 52% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. La riduzione delle misure restrittive nella seconda metà dell’anno ha favorito la ripresa degli investimenti, sebbene alcune operazioni abbiano subito ritardi sui tempi di chiusura previsti.
La crescita dei volumi iniziata nell’ultima parte dell’anno costituisce un trend positivo, confermato dalla forte pipeline registrata in tutte le asset class, che fa pensare a una ulteriore accelerazione della ripresa nel primo trimestre del 2022.

L’ultimo trimestre dell’anno ha confermato la distribuzione degli investimenti su tutte le asset class e il riallineamento alla media storica del dato sui flussi di capitali stranieri (che si assesta a oltre il 70% nel 2021), dopo il lieve calo del 2020: le politiche monetarie espansive della BCE hanno alimentato infatti la liquidità in tutti i mercati europei, ma i rendimenti immobiliari italiani, molto competitivi, hanno riportato l’attività degli investitori stranieri ai livelli precedenti alla pandemia. La crescita dell’economia italiana e la maggiore stabilità politica hanno inoltre contribuito a risollevare la fiducia degli investitori verso il Paese.

Record preannunciato e confermato per la Logistica, che chiude l’anno con circa 2,7 miliardi di euro investiti (+88% rispetto al 2020). La rapida compressione dei rendimenti e, nel caso di esposizioni con tenancy da stabilizzare, l’ottima performance del take up hanno anticipato gli orizzonti temporali di uscita di investimenti relativamente recenti, aumentando così i volumi del transato.
Il settore continua a sperimentare una forte diversificazione del prodotto, declinandone le diverse tipologie (big box, logistics park, last mile e last touch, light industrial, production-logistics etc.), oramai ben identificate e comprese dal mercato, in profili di rischio distinti. La diversificazione del prodotto è accompagnata dall’aumento della pletora di interlocutori che si affacciano sul mercato, soprattutto investitori istituzionali internazionali che puntano ad acquisizioni di portafogli con solidi fondamentali (più del 40% degli investimenti è stato realizzato da investitori non presenti nel mercato logistico italiano nel 2020).
La scarsità di terreni nei principali mercati sta portando investitori e sviluppatori a guardare a nuove location, incluso il Sud Italia, e ad approcciarsi a size minori, precedentemente non prese in considerazione. La crescita dei volumi sarà di certo confermata anche nei primi trimestri del 2022.

Il settore Uffici raggiunge, da inizio anno, quota 2,3 miliardi di euro di investimenti, in forte calo rispetto al 2020. Nonostante la performance dell’ultimo trimestre sia notevolmente migliorata rispetto al precedente, il settore ha risentito appieno nel corso dell’anno di tutte le perplessità legate alla pandemia, soprattutto relativamente a take up e occupazione degli uffici, oltre che della limitata disponibilità di prodotto core. Le notevoli difficoltà di finanziamento per prodotti value add hanno causato una netta diminuzione delle operazioni con questo profilo di rischio. Il calo delle performance è riconducibile, inoltre, ai ritardi che la pandemia ha causato e al ridotto numero di operazioni generatesi dall’inizio della situazione emergenziale.
Ciò nonostante, l’interesse nei confronti del settore è ancora molto forte e il calo degli investimenti è stato accompagnato da una riduzione dei rendimenti prime, grazie anche alla forte concentrazione di operazioni su prodotto core e stabilizzato.
La ricca pipeline per il 2022, che include anche operazioni inizialmente previste in chiusura per l’anno appena concluso, lascia presagire una forte e rapida ripresa dei volumi su tutti i risk profile.
Il take up conferma le buone prospettive del settore e la potenziale crescita della domanda: l’assorbimento su Milano è tornato ai livelli registrati in media negli ultimi cinque anni, con un valore di circa 360.000 metri quadri, e mostra segnali positivi, come anche il mercato di Roma, dove l’assorbimento si attesta a circa 138.000 mq.

L’asset class Hotels raggiunge quota 1,9 miliardi di euro di investimenti da inizio anno, registrando un volume record (a eccezione solo del 2019) e confermando quindi a tutti gli effetti la ripresa del settore (+82% rispetto all’anno precedente). La maggior parte delle transazioni ha interessato prodotti value add (transazioni vacant possession, immobili da convertire o hotel da rebrandizzare e pertanto con necessità di capex), molti di questi con posizionamento potenzialmente luxury o trophy asset.
Il 2021 ha segnato l’importante presenza, nel panorama degli investimenti, del segmento resort (mare, montagna, lago e campagna), visto prima della pandemia come fortemente rischioso e oggi sempre più al centro dell’interesse degli investitori. Questo trend sui resort proseguirà con buone probabilità nel 2022, sia per il segmento luxury sia per quello midscale/upscale, col supporto di performance che si prospettano molto positive per la prossima stagione estiva. Più lenta sarà invece la ripresa dei business hotel nelle principali città italiane.
Corposa anche la pipeline per il futuro, che fa presagire che il settore avrà buone performance anche nei prossimi mesi.

L’asset class Retail, con 1,5 miliardi di euro di investimenti, è ancora in contrazione: ciò nonostante, va tenuto conto che circa il 70% del totale degli investimenti ha interessato il segmento High Street, che si mostra dunque ancora resiliente, in particolare nelle location prime. Limitate, nel corso dell’anno, le operazioni che hanno invece interessato l’out of town e per lo più circoscritte ad asset di piccole dimensioni in location secondarie. Gli investitori opportunistici continuano a cercare operazioni distressed poco disponibili nel mercato, mentre cresce l’interesse verso Retail Park di qualità da parte di investitori con una visione a medio lungo termine e verso il settore del Grocery.
Il recupero delle performance del settore in termini di fatturati e visitatori sarà uno dei principali driver per la ripresa dell’attività d’investimento nel corso del 2022.

Fortissima crescita per il settore Alternatives, guidata da trend di lungo periodo e strutturali, ulteriormente messi in luce dalla situazione pandemica: il totale registrato a fine anno è pari a 1,2 miliardi di euro investiti. Le transazioni hanno interessato ogni macro-asset class (Healthcare, Centraline, Data Center), incluse quelle più di nicchia (parking facilities), ma il segmento Healthcare ha pesato notevolmente sul totale attraverso numerose transazioni di RSA e operazioni di sale & lease-back di portafogli. Il settore mostra numerosi segnali di maturità e vedrà di certo buoni risultati anche nei mesi a venire.

I volumi d’investimento registrati per il settore Residential raggiungono il totale di 700 milioni di euro, in aumento rispetto al 2020, segnando un altro anno record. L’80% del totale ha interessato il segmento Multifamily, che risente ancora però di una sostanziale carenza di prodotto istituzionale e spinge gli investitori verso le attività di sviluppo. Si iniziano a vedere i primi deal in forward commitment, anche se a rendimenti ancora lontani dai prime degli altri paesi europei. Gli investimenti si sono concentrati principalmente su Milano, ma Roma e città secondarie, come Firenze e Bologna, confermano la propria attrattività.
Il segmento Student Housing ha fatto registrare numerose operazioni principalmente value add e iniziative di forward purchase nelle principali città italiane. Il mercato avrà sempre più spazio nel totale degli investimenti e vedrà probabilmente un primo consolidamento con deal core già nel 2023.
I rendimenti registrati si stanno contraendo, avvicinandosi agli yield dei prime a livello EMEA. Incoraggiante è l’apertura degli investitori verso il management agreement, già diffuso a livello europeo, in un mercato in cui fino al 2020 la formula preferita era il lease.
Il 2022, data la pipeline di operazioni previste in chiusura, potrebbe portare per la prima volta il settore non lontano dal miliardo di euro di investimenti.

Il 2021 si è chiuso con un volume di transazioni NPL di poco sopra i 27,1 miliardi di euro di GBV, con oltre € 16,5 miliardi di euro concentrati nell’ultimo trimestre. Grande impulso alle cessioni è stato portato dalla ripresa delle operazioni assistite da garanzia statale GA.C.S. e dalla crescita del mercato secondario, arrivato a coprire oltre il 20% della domanda. Torna inoltre a crescere l’incidenza degli investimenti in crediti secured, che nel 2021 hanno rappresentato il 45% del GBV totale transato.