Quo Vadis Italia? DLA Piper Real Estate Summit 2023

Inflazione e instabilità geopolitica collocano gli investitori in una posizione di attesa, ma anche di consapevolezza che gli elementi di ‘disruption’ sono ormai trend strutturali;

Nei primi nove mesi del 2023 dati poco incoraggianti nei volumi d’investimento (-60% in Europa, -58% in Italia), ma la propensione degli investitori verso il nostro Paese resta positiva;

In Italia, il Living segna +15% toccando quota 1,2 miliardi di euro,
in netta controtendenza rispetto all’Europa (-49%).

Un mercato complesso, condizionato dall’inflazione sempre più elevata e dall’instabilità geopolitica, colloca gli investitori in una posizione di attesa, ma anche di consapevolezza che gli elementi di ‘disruption’ sono ormai trend strutturali che rendono necessarie strategie e visione di lungo periodo.

Questo è quanto è emerso dal Real Estate Summit “Quo Vadis Italia?” organizzato da DLA Piper, nei giorni scorsi a Milano e giunto alla nona edizione. Ricco il novero dei partner partecipanti: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, DILS, JLL, Savills, Urban Land Institute.

In un momento in cui il settore immobiliare in Europa registra un’importante contrazione dei volumi, trasversale su tutte le diverse asset class, i professionisti del settore si ritrovano a fronteggiare molteplici sfide, approfondite nel corso dell’evento: se gli effetti della pandemia sembrano alle spalle, oggi le principali criticità sono legate a tassi di interesse e costi di costruzione elevati, alle continue incertezze a livello geopolitico, alle tensioni sociali dovute ai flussi migratori e a una crescente inflazione che incide sul potere di spesa dei consumatori. I gestori patrimoniali e gli investitori si confermano in attesa del repricing o della riduzione dei tassi di interesse.

“Nonostante le sfide che attraversa il settore, che hanno inevitabilmente impattato sui volumi degli investimenti e continuano a generare un clima attendista da parte degli investitori internazionali, nel corso dell’evento abbiamo avuto l’opportunità di rilevare come la propensione verso il nostro Paese resti, sorprendentemente, positiva – commenta Olaf Schmidt, Head del Dipartimento Real Estate di DLA Piper per l’Italia – Tutti gli operatori hanno, infatti, manifestato interesse a investire in Italia nel prossimo anno, in modo trasversale sulle diverse asset class: dalla logistica, primo segmento ad aver accettato un repricing, all’alberghiero, spinto dai flussi turistici, dal residenziale alternativo come student e senior housing, legati soprattutto ai trend demografici, fino a nuovi segmenti come i data center”.

Trend nel mercato globale del Real Estate

Nella plenaria, Simon Durkin, Head of Real Estate Research and Portfolio Analytics, BlackRock, ha illustrato le prospettive del settore immobiliare a livello globale nei prossimi anni.

Sebbene sia impossibile prevedere con certezza quello che accadrà nel 2024, Durkin ha analizzato il quadro macroeconomico nel post covid per trarre alcune importanti evidenze nell’attesa di una imminente ripresa del mercato.

Nonostante il picco inflattivo sia alle nostre spalle e il ciclo restrittivo sia probabilmente in via di conclusione, l’inflazione resterà elevata nel lungo periodo. Il rialzo dei tassi di interesse da parte delle banche centrali, al fine di contrastarne l’aumento, richiede tempi lunghi, ma le economie si sono mostrate resilienti e il settore immobiliare deve essere in grado di continuare ad adattarsi a cambiamenti ormai permanenti.

Durkin ha infine introdotto le cinque mega forze strutturali, così come analizzate all’interno del Mid Year Outlook del BlackRock Investment Institute, che impatteranno potenzialmente lo scenario globale del 2024: i cambiamenti demografici, la transizione verso un’economia a basse emissioni di carbonio, la frammentazione geopolitica, la digital disruption e l’intelligenza artificiale, e il futuro della finanza.

I segmenti

La riflessione si è poi spostata sui singoli segmenti del mercato dove nei primi nove mesi del 2023 si sono registrati dati poco incoraggianti: l’Italia ha, infatti, visto un’importante contrazione del volume di investimenti, -58% (Fonte dati Savills) rispetto allo stesso periodo nell’anno precedente, attestandosi a 3,9 miliardi di euro. I dati sono allineati rispetto al resto dell’Europa, dove si è registrata una decrescita del -60%, per un totale di 96,7 miliardi. A fronte di questi dati, però, gli investitori hanno evidenziato trend incoraggianti rispetto ad alcuni segmenti e individuato alcuni potenziali investimenti che possono guidare la ripresa.

A sorpresa, in Italia gli investimenti nel Living (residenziale, student housing, healthcare) crescono del +15% toccando quota 1,2 miliardi di euro, in netta controtendenza rispetto all’Europa (-49%), spazio di crescita nel settore “build to rent” a causa di una mancanza di terreni da sviluppare. Il residenziale alternativo, come gli studentati e il senior housing offrono ancora molte opportunità;

In Europa, a differenza degli Stati Uniti, le aziende richiamano gli impiegati sempre più “back to the office”, sebbene sarà quasi sicuramente impossibile tornare ai 5 giorni in presenza a settimana. Questo implica una ripresa prossima del segmento uffici, con un’attenzione massima a due fattori principali: la posizione e i collegamenti della struttura, elementi a cui i tenant sono sempre più attenti, oltre che la compliance con la tassonomia europea;

Nel retail si osserva un’attenzione sempre maggiore e spazio nel nostro Paese per lo sviluppo di strutture che propongono un’esperienza di shopping come destinazione per il tempo libero;

L’alberghiero continua ad essere una asset class attrattiva in Italia dal periodo post-covid, caratterizzata anche da operazioni di riposizionamento verso un’offerta di lusso;

La maggiore sfida che sta affrontando la logistica è quella di gestire le nuove tecnologie al fine di cercare di standardizzare i processi in un mercato che richiede sempre maggiore customizzazione e che è condizionato da continue instabilità a livello geopolitico. La logistica è stata la prima asset class ad aver accettato un repricing, e pertanto le attività di trading e sviluppo sono in ripresa con rendimenti più elevati.