Oltre 45 milioni di italiani vive in una casa in condominio (fonte Anaci). Il che significa accedere a spazi e servizi comuni con obblighi da rispettare e spese da dividere. Molto spesso la mancata conoscenza dei reciproci diritti e dei doveri può portare a gravi contrasti che possono sfociare in cause legali.
Per offrire un orientamento e un’informazione sicura e completa, il Consiglio Notarile di Milano ha organizzato un incontro, aperto dal Presidente del Consiglio Notarile di Milano, Carlo Munafò, tra i principali attori e addetti ai lavori del settore immobiliare: un dibattito per fotografare la metamorfosi che una città come Milano sta vivendo nel contesto abitativo, con la nascita di nuove realtà condominiali e le relative nuove necessità dei cittadini.
Con l’occasione sè stata presentata la Guida “Vivere in Condominio – Casi e risposte pratiche”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Anaci, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, e a 14 Associazioni dei Consumatori1. A dieci anni dall’entrata in vigore della legge che ha profondamente riformato la disciplina condominiale (legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore a giugno 2013), la guida nasce con la volontà di fare il punto sulla situazione attuale e sulla giurisprudenza che si è sviluppata nel tempo, nel tentativo di offrire risposte ai casi pratici più diffusi.
Leonardo Caruso, Vice Presidente ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e Giacomo Calvaruso, Presidente ADOC Milano e Lombardia, hanno illustrato le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell’amministratore di condominio, nonché l’utilizzo delle parti comuni. Il notaio Alessandra Mascellaro, Consigliere Nazionale del Notariato con delega ai rapporti con i consumatori, ha spiegato gli accorgimenti da adottare in occasione della compravendita di un immobile facente parte di un condominio; infatti è proprio in tale situazione che si esplica la funzione di giustizia preventiva del notaio. È importante sin dal momento dell’acquisto accertare i diritti e gli obblighi che discendono dai rapporti condominiali. In concreto il notaio può contribuire a evitare l’insorgere di controversie, per esempio, nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in relazione alla regolamentazione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo; in sede di circolazione degli immobili, in relazione alla verifica della regolarità dei versamenti delle spese condominiali da parte del venditore; al momento della costituzione del condominio, poiché la presunzione di condominialità degli enti comuni (art. 1117 c.c.) può essere superata con l’inserimento negli atti notarili di specifiche clausole.
“La pace condominiale, ha dichiarato Leonardo Caruso, Vice Presidente ANACI è l’obiettivo che ci prefiggiamo. In questa guida l’utente può trovare infatti molte informazioni utili per essere formati e informati”. A dieci anni dall’entrata in vigore della legge che ha riformato la disciplina che regola la materia, il vademecum nasce “per dare a condomini e amministratori uno strumento di collaborazione che contiene delle risposte pratiche – prosegue Caruso-. La casa, che in questo momento è vista sotto l’unico punto di vista dell’efficienza energetica, deve essere prima di tutto sicura, dal punto di vista strutturale e degli impianti. Carichi e tensioni che si accumulano nelle assemblee di condominio possono essere attutiti da questa guida che contiene molti elementi utili”.
Fotografia dei condomìni in Italia
Sono oltre 1.200.000 i condomini censiti in Italia attraverso la presentazione del modello 770, ma secondo Anaci i numeri sono sottostimati. Gli edifici censiti sono circa 11 milioni concentrati soprattutto nelle grandi città, che totalizzano complessivamente 30 milioni di unità immobiliari. Il settore residenziale conta circa 15 milioni di unità immobiliari, mentre le restanti unità sono utilizzate con varie destinazioni, commerciali e direzionali. In Lombardia si ha la maggiore incidenza di condomìni con il 17% del totale, nel Lazio con il 9,9% e in Campania con l’8,4%.
Secondo il Ministero della giustizia nel 2022 sono diminuite le cause condominiali dinanzi ai tribunali e aumentate le controversie risolte in sede di mediazione. Sul totale di circa 2,5 milioni di cause civili, che si sono ridotte del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentano circa una su cinque e quindi sono 500.000.
Quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? Secondo Anaci, l’uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti, gli animali domestici maleducati, l’innaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo.
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